山东莒南县天桥路商的业项目营销策划定位报告.ppt

序 「前期策划是个人和集体通过市场调研创造并同别人交换意见和价值以获得真实而且有用信息的一种社会过程」。一个持续发展型的房地产企业,应该注重项目前期策划过程,配合企业的各种优势,与市场进行更紧密的结合,充分沟通进行产品定位与开发模式,以形成操作性极强、行之有效、充分发挥该项目竞争优势的策略方案。 －菲利普·科特勒－ 前言 一、莒南县宏观及零售市场分析 概论莒南县2005-2010年各项经济指针及未来发展趋势 概述莒南县人口发展、就业、居住等基本状况 概论产业发展及结构 分析公共工程建设影响 了解政府兴建之重大公共建设规划内容及完工日期 探讨其对项目的影响 分析莒南县居民消费性支出情况 评估市场之各大主要购物区现存零售店铺规模、零售业绩与租金 莒南简介－地理位置 莒南县属暖温带季风区半湿润大陆性气候，大陆度61.1%。气候总特征是：春季温暖，干燥多风；夏季湿热，雨量充沛；秋季凉爽，昼夜温差大；冬季寒冷，雨雪稀少。四季分明，光照充足，无霜期长。常年最热月为7月和8月，平均气温为25.5℃。 全县总面积面积：1752平方公里，人口：99万人(2008年) 莒南简介－历史、旅游 莒南县历史悠久，地灵人杰，据考证，早在旧石器时期就有人类在这里繁衍生息。已发现旧石器点8处，新石器遗址24处，商周以来的文化遗址50处。 旅游景点有：天佛景区，马髻山景区，省府旧址，八路军115师驻地旧址，等 莒南简介－经济开发区 产业结构 莒南人口 城镇居民人均可支配收入 莒南的发展规划思路与重点 莒南的发展规划期限与用地范围 二、莒南县商用物业市场研究 莒南房地产市场概述 莒南县商业建设概述 近几年，莒南县加大了房地产开发和商贸设施建设步伐，建成各类商贸市场。但总体来说，莒南的商业配套服务设施仍与临沂主城区有较大差距，不仅大型商场、中等规模和中等档次的商店数量较少，且主要分布在西大街等处。西关现有农贸市场条件极为简陋，连锁超市尚未起步，还未实现“约3万人口或1～2个街道拥有一个农贸市场”、“居民小区商业服务半径约500米”等莒南主城区的商业布局要求。 目前，莒南已有大量国外和地区的个项目进市落户，投资总额急速增长，在此工作、学习、生活的人数已达数十万人，居住小区如雨后春笋日日新月异，其对区内商业设施建设的需求十分旺盛。 莒南购物广场业态分布图 莒南步行街商家 莒南中心大街商家 购物广场租金分配图 三、本案周边条件特征调查及商圈确定 周边环境特征 本案未来周边环境变化 本案须知的人口分布收入等资料分析及其趋势 客户本案商圈内的分析 本案周边现有的道路系统 本案位于莒南县城东区，地处天桥路与民主交接处，总建筑面积月4万平方米 ，东临阜丰花园小区和万和玫瑰园，西邻中心街，南依老食品公司，北靠步行街。 本案须知的人口分布收入等资料分析及其趋势 人口结构 本案商区商圈范围 由于莒南县城区范围较小，人口密度也较低。故目前在莒南县城区范围内只可能存活1个商业中心。所以本案的商区商圈范围应该是整个莒南县城区 本案商圈内的人口素质 本商圈内居民可支配收入为10551元。家庭总支出9298元。消费支出7684元，其中：服务性消费支出1771元，食品3725元，衣着553元，家庭设备用品及服务1050元，医疗保健440元，交通和通信537元，教育文化娱乐服务721元，居住554元，杂项商品和服务103元。 四、本案竞争对手分析 调查莒南现有及潜在竞争者 调查竞争者的布局及租户组合 分析竞争者的业态布局 调查竞争者的租售率及空置率 竞争个案分析 竞争个案分析（略） 五、终端消费者市场研究 消费者前往商圈消费购物的频密程度 购物消费模式及花费金额 对商场的最满意及最不满意的地方 前往商场所搭乘的交通工具 选择消费购物地点的考虑因素 对本项目相关规划的评价程度、及期望值 消费者对各种商场主题概念的看法 消费者的背景资料及其工作地点 消费者日常出行范围和喜好 潜在的需求及对各类业态的未来消费比例 消费者前往商圈消费购物的频密程度 购物消费模式及花费金额 根据对莒南商业老街的消费者问卷调查结果显示：消费者目前的购物消费模式为实物消费，把数量作为消费水平的标准，忽视消费质量。 消费价格总指数为103.8，其中食品102.9，烟酒及用品100，衣着99.7，家庭设备用品及维修服务94.8，医疗保健和个人用品100.4，交通和通讯100.5，娱乐教育文化用品及服务98.8，居住100。 对商场的最满意及最不满意的地方 根据对莒南商业老街的消费者问卷调查结果显示：消费者目前对商场最满意的地方没有。最不满意的地方为商品种类太少，档次偏低，