德思勤深圳富城投资的振兴路项目营销策划报告.ppt

;富城投资振兴路项目 营销策划报告;项目分析;项目印象;项目地块指标; 项目四至;项目街区商业概况;Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0. Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.;街区价值分析;项目SWOT分析;劣势（W） 周边旧厂房陈旧，较为杂乱拥挤，影响低层采光及景观。 次干道交通拥挤，车流不畅，有噪音影响。 地块占地面积小，户型布局拥挤降低产品品质。 ;机会（O） 发展前景：华强北商圈和工业区改造，区域形象和 价值提升，价格有提升空间。 客户资源：紧邻华强北旺区和园岭、通心岭老生活区， 投资客和原住民购买潜力大。 市场竞争：与片区新物业状况迥异，回避区域竞争。 ;威胁（T） 深圳整体市场供应量放大形成压力。 区域其他项目将分流客户。 ;项目发展策略;住宅定位;;物业定位;定位分解;商用\居住; 住宅客户定位;客户类型划分;投资型客户;商务置业型客户; ;自用型客户（一）;自用型客户（二）;;形象定位;优·豪斯（U-house） ;1．新族·国际公寓 2．环亚新都市 3．嘉景·国际公寓 4．柏仕晶舍;户型定位;在售项目户型比例一览表 ;项目名称 ;本项目 户型定位建议;户型分布建议（两种）;1．商务办公间：3-8层 避免由于低楼层景观、视野、采光等因素带来的销售压力，整体提高项目的销售价格。 开发要点： ① 框架结构、便于打通； ② 不设厨房、隐蔽洗手间； ③ 智能化综合布线设施。 ;2．普通住宅：9层以上 采光、通风较好，东南朝向有荔枝公园景观资源，售价可提高。 开发要点： ① 带景观方位安排偏大户型； ② 保证房、厅、厨、卫比例关系，实现均好性； ③ 采光、通风良好，避免经过厨房进入洗手间； ④ 避免排水、排气向公共走道； ⑤ 开放式阳台、大凸窗设计，景观单位考虑落地窗； ⑥ 户型设计考虑可拆合。 ;户型 ;定位阐述： 以单身公寓、一房为主的中小户型定位模式，符合片区 市场的需求状况。 考虑总价原则定位户型面积，价格提升空间大。 项目周边建筑物密度较大，景观资源缺乏，中小户型的项目定位降低销售风险。; 住宅价格策略;价格定位策略——产品分解定价策略 即：针对本项目产品形式， 比较市场同类产品的价格， 得出项目各种不同产品的价格， 最终合成项目整体价格。 ;本项目产品形式;统计分析： 一房以上的户型占 总面积的50%； 单身公寓与一房户数 平分秋色； 结论： 销售主攻方向是公寓与一房单位。 ;选择竞争楼盘做市场比较的原则;比较楼盘列表;价格比较评分表;项目合成均价测算表;通过以上计算， 本项目初步合成的市场参考实收均价为：?;内部产品价格策略;本项目产品价格指导表;价格分析;? ;价格策略——低开高走，逐步攀升;商业部分;商业定位;商业布局规划;商业经营模式;经营品种规划表;具有鲜明娱乐、休闲特色的 大型 · 一站式消费 · 娱乐城 ;一、二层： 考虑统一的经营模式 ;;商场价格;二级次商圈出租状况表;本项目可实现的商场租金;周边一级核心商业圈回报率;本商场销售价格区间表;可以看出： 通过上述计算得出的商场售价，与前述商场价格预估（与周边商场售价的比较分析）结果基本相符，故： 商场平均售价约为： 22500-52500元/M2;平均售价;销售原则;方案二经营风险较大，利润难以及时兑现;物业发展建议;公共空间及外立面建议;剖面图构想;首层平面图构想;立面透视图构想;Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0. Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.;户内功能设置;设计说明： 户型方正，设计凸窗、小阳台，丰富使用功能，整齐外立面。 ;设计说明： 保证卧室及厅的方正，发挥边角价值设计厨卫，平衡楼层布局。 ;设计说明： 保证主卧及客厅阳台朝南，双阳台设计、卧室均设凸窗，室内功能分区明确。;装修风格建议;室内设计效果 ;商住型小户型设计 ;居家型小户型设计 ;室内空间装饰;公共部分功能设置——;电梯及电梯间 ;公共走廊 ;会所（开放式经营） ;Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NE