济南连城水岸营销推的广报告及销售策划方案.pptVIP

济南路8号 营销推广执行报告;项目定价策略;高调亮相，精粹面市，树立价格榜样 运用价格杠杆支撑主力品市场认知;上海高端物业市场综述;;资源型豪宅区——景观、产品、配套、资源 以黄浦江的江景为核心卖点，依托黄浦江，沿黄浦江沿岸打造。 代表项目：汤臣一品、世茂滨江、华润外滩九里;;地段型高端项目---在向价格标杆冲刺;产品型高端项目---高端物业的价格入门 ;全市高端物业项目（60000元/㎡以上）供应加大，成交放缓;卢湾区高端物业市场分析;卢湾区目前在售高端物业（超过6万元/㎡的项目）;卢湾区目前在售高端物业--产品供应;;卢湾区目前在售高端物业---一手房存量;;;本案价格研判;;如果本案的均价在11万/㎡ 那么将是卢湾区域第一个均价超过10万元/㎡的项目 为保证入市价格的安全性，也将考量其他影响价格因素;全市高端物业市场;因为此次定价为静态价格，未来上市将根据市场政策推广方式再进行具体调整;;项目营销推广运营策略;策略二： 精准锁定客户需求，分段控层，挤压推量，实现均衡有序的销量控制，适时把控价格走势。;;营销推广阶段〉第一阶段前期蓄水（客户覆盖）;营销推广阶段〉第一阶段前期蓄水（客户覆盖）;前期蓄水核心策略;1、易居高端客户资源梳理; 易居（中国）乐居会豪宅客户数据库;营销推广阶段〉第一阶段前期蓄水（客户覆盖）;2、建立一条专属视觉领域;围墙、引导旗、精神堡垒、雕塑小品等;1、售楼处所处位置不够醒目，且出入时泊车困难，故建议在门口位置增设代客泊车位。售楼处一楼作为看房预约及查核工作接待区域。 2、接待中心以星级酒店服务标准设置，所有销售人员以最高礼遇接待来访者。 3、设立专门体验通道，独立或者隔离的VCR展示空间，所有指示系统清晰；;增加品牌咖啡的外部广场布置，让客户完全享受高端体验的浓郁氛围，增加体验性;底层商业招商;二楼洽谈区域局部调整，模型与电子楼书相结合 增设水吧、红酒吧或雪茄吧作为展示体验区。;建立预约体验、接待体验模式;2、组建一个多平台行销团队;营销推广阶段〉第一阶段前期蓄水（客户覆盖）;;总督导;总督导：;销售组：;营销推广阶段〉第一阶段前期蓄水（客户覆盖）;营销推广阶段〉第一阶段前期蓄水（客户覆盖）;营销推广阶段〉第一阶段前期蓄水（客户覆盖）;营销推广阶段〉第一阶段前期蓄水（客户覆盖）;4、多方位媒体/圈层公关活动;;百万年薪招聘管家话题： 《巴卡拉济南路8号》100万年薪诚意聘5星管家招聘会;营销推广阶段〉第一阶段前期蓄水（客户覆盖）;营销推广阶段〉第一阶段前期蓄水（客户覆盖）;推广时间：2011.3.1—2011.4.30;营销推广阶段〉第二阶段开盘强销-持续销售期（客户衍生）;;销售推案总原则;分批推案方案;分批推案方案;分批推案方案;资金回笼量;开盘-持续销期营销推广策略;1、点;与市中心高档板块各4S店、加油站全面联动合作，宣传品、服务植入，直接面对高端消费者，加大客户渠道和渗透。;合作设想： / 济南路8号与各家银行合作，凡购买济南路8号房子的客户，即可通过银行的绿色通道 给予办理指定银行的信用卡（金卡）或（铂金卡）； 合作利益： 银行利益：办理信用卡业务 济南路8号项目：争取银行信用卡客户。（各大银行目前拥有金卡客户10-14万） 合作方式： / 济南路8号为在销售现场为银行提供现场办理银行信用卡的环境； / 银行将其金卡（或铂金卡）客户与济南路8号分享，济南路8号可以通过发短信或是在银行给客 户发出的信件里随带附上精美宣传资料（或是带宣传性质的礼品书签等）。;2、线;门店精准布点,强力直销;;制定目标圈层专属通路;;3、面;“点对点”针对性个性圈层营销;顶级物业奢华室内设计标准鉴赏 ——暨济南路8号样板房业内率先发布活动;济南路8号老业主〉〉〉〉;江/浙私企老板〉〉〉〉;高端物业业主钻石级会员〉〉〉〉;上海陆家嘴金融博览会;富豪圈名媛〉〉〉〉;;总体营销费用预算;推广预算按总销金额20亿元的0.8%计算，为1600万元； 开盘前2个月占44%推广比例，约为700万元。 开盘后半年占56%推广比例，约为900万元。; THE END