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房地产价格;第一节 房地产价格的本质、特征及其构成;房地产价格的本质;;房地产价格的特性;;房地产价格构成;影响房地产价格变化的主要因素;第二节 厂商的行为与房价的决定;基于供给的房地产价格;3、容积率与房价的关系 容积率是反应房地产密度的一个常用指标。 公式：F=房地产建筑面积/土地面积 对于消费者而言，对高层住宅或高密度住宅的支付意愿较低。对于开发商而言，容积率增大时，会造成每单位建筑面积的建筑成本。 注：对于平衡状态下的房地产开发，容积率的选择必须能够使土地的剩余价值最大化，又能使该利润超过土地其他用途所能带来的利润。;基于供求均衡的房地产价格;基于房地产开发商定价策略的房地产价格;;3、合谋 厂商之间互相达成协议，通过限制市场产出，抬高价格来增加集体利润与个体利润的行为。 4、价格歧视——对购买同一商品的不同顾客收取不同的价格。 5、拍卖竞价 6、掠夺性定价——厂商为将对手挤出市场或吓退意欲进入的潜在对手，他会降低价格，待对手退出后再提高价格。;（二）房地产开发商的独特性价格策略 1、外部效应内部化 2、增值诱导定价 3、制造短缺挤压、引致剩余需求扩大;第三节 存量—流量模型与住宅价格决定;Dt=Ht（α0-α1Ut） α0:年成本为0时拥有住宅的家庭比例 α1:对持有成本变动的反应程度 Ut=Pt(Mt-It) Pt:目前价格水平 Mt:税后抵押贷款的利率 It:预期增长率 假定当期住宅价格会自行调整，使得业主自用型住宅单元的事前需求与该类住宅单元现有存量（St）相等 Dt=St Pt= (α0-St/Ht)/ [α1(Mt-It)] 注：如果存量与家庭数的比值减少，抵押贷款利率减小或者对未来价格上涨的预期更加乐观，住宅价格水平就会提高 ;影响房价变化的外生变量;利率与房地产价格 房地产价格与利率负相关。即利率上升，房价会下降；利率下降房价会上升。 （1）从成本的角度来看，利率上升会增加房地产开发的投资利息，从而使房价上涨；利率下降时，则会降低投资利息和资本成本，从而在利润水平一定的情况下使房价下跌。 （2）从投资的角度来???，当利率下降时，抵押贷款将大规模地流入房地产行业，并将房地产价格推高，反之，房地产投资和价格都会下降。 （3）从住房消费的角度看，紧缩的货币政策导致银行利率提高，房地产消费下降；反之，房地产消费上升。 （4）从房地产价值看，房地产价值房地产预期未来收益的现值之和，由于房地产价值与折现率负相关，利率与折现率正相关，所以利率上升会使房价下降。 ;汇率与房地产价格 本国货币相对于外国货币升值会导致国内资产价格上涨和外国资产价格下跌。 （1）流动性效应 （2）预期效应 （3）财富效应 （4）溢出效应 （5）信贷扩张或收缩效应 股价与房地产价格 （1）财富效应 （2）挤出效应 （3）替代效应