江苏苏州住宅产业博览会报告2012年.docxVIP

前言在刚刚召开的两会上，政府工作报告提出，2012年国内生产总值增长7.5%。这是我国GDP预期增长目标八年来首次低于8%。凸显出中国对经济转型的决心，注重经济质量和效益。今年影响中国经济发展的内外环境较复杂，适时降低增长预期。“7.5%”为今年中国经济“预调微调”政策拓宽调控空间，预示着加大了今年中央对房地产行业的调控空间，几年房地产形势不宜盲目乐观。2012年上半年苏州楼市依然硝烟弥漫，随着7字头8字头的房源纷纷入市，刚性需求悄然爆发，在经历了3月的开盘高峰后，苏州房地产市场成交量呈大幅上扬之势。开发商以价换量，在银四到来之际，购房热潮将怎样延续，第16届苏州住博会于4月29日-5月2日在苏州国际博览中心为您倾情巨献。本届展会展出面积达25000平方米，各类展商共计200余家。本届展会在此前原有基础上，最新推出轻轨楼盘展区，让市民近距离选择出行最方便的心仪楼盘。第一部分苏州楼市动态一览第一季度市场动态苏州市2012年第一季度住宅类房源成交22112套，同比增加了121.14%，环比上升了24.63%；成交面积为2381203.52平方米，同比增加了102.95%，环比上升了20.62%，受到官方公布数据的影响，本季度价格无法量化，不过受到政策性因素的影响及年后刚性需求的逐渐释放，除了大量的非商品型住宅外，普通新建商品住宅中刚需产品居多，所以整体均价水平预估在万元以下。2012年一季度苏州楼市住宅类房源共成交22112套，月均成交量高达7374套，远远高于以往同期的成交表现，分析不难发现今年以来伴随着银行信贷政策的转变，对于首置需求采取了一定的信贷放松举措，大量的被挤压刚性需求2月份开始大幅释放，3月份表现犹如突出，不过从成交明细累积情况可以看出，本季度苏州新建商品住宅成交约7900套左右，非商品型住宅成交14200多套，依然为季度的成交主力，1、2月份受到春节长假及对于“两会”新政预期的强烈，所以一季度苏州住宅放量基本上集中在3月份，刨去六成多的非商品型住宅，一季度苏州住宅市场并没有彻底摆脱政策影响，进而成交出现报复性上涨的局面，而且“两会”再次明确了今后的调控趋势，在投资、投机性需求被挤出市场后，刚性需求很难维持市场保持高位运行，所以差别化信贷政策在引发此番需求释放过程中具有重要作用。1.一季度工业园区以6631套的成交量保持去化领先，118.75平方米的套均成交面积虽然环比与同比均有一定的下滑，但是依然领先其他几个区域。本季度区域新建商品住宅成交近2800套，占住宅成交总量的4成左右，非商品型住宅占比明显。区域楼市在季度内有一定的去化催促表现，海尚壹品项目由于受到产品业态调整的影响，新房去化速度明显加快，以340套的成交量在季度内领先，不过项目的新房去化基本上均为3月中旬新开的刚需型户型产品，同时万元左右的均价水平在现代大道板块内竞争优势明显；花境、绿地华尔道名邸、中海国际社区、东方维罗纳四个主打刚需产品的项目在刚需市场当道的形势下，也均有200套左右的发挥；路劲主场二期森林公馆2月份由于受到抵押工程款的影响，项目季度内也有127套的签约量，而青剑湖板块的中信森林湖2月底推出了高层公寓产品，7000元/平米的价格水平延续了花境的低价入市策略，项目也有不错的签约表现。中高端住宅市场来看，万科尚玲珑、仁恒双湖湾、路劲尚澜湾及雍景湾等以品质取胜的项目也有一定的成交表现。2.高新区和相城区季度住宅成交走势相仿，市场表现相对较为冷清，其中高新区住宅成交1877套，新建商品住宅成交870套左右，区域新房成交相对较为集中，一方面狮山路板块内的鑫苑国际城市花园继续走团购促销路线，优惠力度较大同时项目区位良好，所以参团后项目去库存方面领先周边竞品；其次北新区的旭辉上河郡凭借7000多的价格水平及首付分期执行举措项目的成交状况较为稳定，季度内也有216套的表现，板块的旭辉朗香郡及新创理想城也有一定的表现；狮山路板块内的另一项目万道尊品3月17日首次开盘，虽然同样打出低起价口号，但是14000元/平米的均价水平远远超出刚需预期，所以开盘以来不及海上壹品。中信森林湖等竞品成交表现；相城区季度内住宅成交2357套，其中普通新建商品住宅成交800套左右，区域内仅有合景峰汇国际、金辉融侨城、首开班芙春天等三盘成交过百，个盘及整体新房表现均不及新区表现，一方面活力岛板块均价水平超出目前主力需求支付能力，同时刚需产品以乡镇板块居多，相对较为偏远也影响到了购房心理。综合来看，高新区、相城区刚需产品相对较远，同时在调控背景下，主力板块内的新房缺乏有效的促销手段引导，也在很大程度上影响了新房的去化，目前高新区科技城板块、北新区板块及相城区活力岛板块均有较大的新房库存，后期去库存压力依然较大。3.中心城区住宅成交在几大区域中排名第二，住宅类房源共成交5747套