浙江长兴秀江南度假别墅项目市场定位及营销策划报告.ppt

龙城福第联排户型 龙城福第 紫阳美地山庄 紫阳美地山庄联排户型 紫阳美地山庄 世茂香槟湖 世茂香槟湖联排户型 世茂香槟湖 ——以人为中心，以“客户维护”、“销售人员培养”为原则； ——以产品为中心，以“产品准确定位”、“产品均衡去化”为原则； ——以市场为中心，以“市场需求的准确性”、“市场动态信息的及时性”为原则。 营销执行 营销执行 通过多年的项目销售管理运作，及代理项目案例分析，使我们深刻认识到：销售“以人为本”，掌握科学的监管系统，规范“执行力”标准化，形成特有“规定动作”，销售成果自然成功！ 营销执行 THE END ！ THANK YOU 项目巨大的升值空间吸引广大不动产投资者 项目套均面积相对较小，总价低，投资风险小 项目由自然水系围合而成，浓郁江南水乡与恐龙园旅游度假完美结合增强了项目的度假及居住功能 项目定位思考 实体经济下滑，不动产投资热情较高 产品优势 升值空间 客户优势 资源优势 项目定位思考 度假投资型别墅 我有一处居所，他在梦里水乡； 我有一个投资，它位居恐龙园； 我有一栋别墅，空了去度假吧！ 高层公寓产品定位 高层公寓紧邻沪宁高速，噪声污染较大； 项目无直达公交车线路； 虽然项目以别墅项目为主，整体档次较高，但是其特定条件并不允许其做高端产品； 项目属于江阴，作为普通住宅对户籍抗性较大； 高层公寓的作用仅是实现快速资金回笼的产品，而不是盈利型产品。 基于以上考虑：我们来看目前周边市场上的高层公寓产品。 户型 面积（㎡） 套数 占比 1-2-1 55 46 20% 2-2-1 88 92 40% 3-2-1 108、110 92 40% 合计 　 230 100.00% 经济型户型成主打 桃花源户型配比 价格优势成主打诉求 桃花源：2480元/㎡起 香树湾云景：均价3100元/㎡ 目前：香树湾云景开盘即全部售罄，桃花源正处于蓄水期。 香树湾云景的成交验证了： 价格优势是可以消除户籍限制的 高层公寓产品定位 快速回笼资金； 经济型户型的热销验证； 低价位抵消户籍劣势。 经济型公寓产品 高层公寓户型建议 户型 面积㎡ 占比 1-2-1 40-55 20% 2-2-1 80-89 40% 3-2-1 95-110 40% 合计 　 100.00% 高层公寓户型建议 PART 4 价格策略 价格策略 竞争层面 客户层面 市场层面 竞争策略 客户策略 项目发展策略 价格策略思考 本案未来可能面临的竞争 类别 项目名称 区域 类别 单价（元/㎡） 度假型 香树湾花园别墅 恐龙园 联排 6800 湖畔春秋 滆湖 双拼 7500 天安别墅 滆湖 独栋 10000 居住型 龙城福第 江阴 联排，双拼 6500 紫阳美地山庄 新北 联排，双拼 8800 世茂香槟湖 恐龙园 联排 12000 来蒙城 武进 联排 8000 青枫公馆 城西 联排，双拼 8000 常州市未来别墅市场供应量及存量与成交速度相比均处于供过于求状态，伴随滆湖以及恐龙园的逐步开发，别墅产品不断涌现。但是产品独特，环境宜人的度假型别墅依旧稀缺。 4000 6000 7000 12000 价格 度假型 居住型 香树湾美院 位于江阴 恐龙园度假型别墅 龙城福第 紫阳美地山庄 世茂香槟湖 青枫公馆 来蒙城 天安别墅 湖畔春秋 本案与区域外其他项目优劣势比对 配套 地段 纯粹性 资源 通达性 升值潜力 与区域外项目相比，资源优势和不成熟的配套及交通劣势决定了我项目做度假型而非居住型的产品形态。 本案与区域内其他项目优劣势比对 配套 地段 纯粹性 资源 通达性 升值潜力 与区域内项目相比，我项目周边紧邻恐龙园后期旅游资源，未来升值空间大，并且大规模的纯粹的江南水乡风格又成为项目较为明显的优势。升值潜力及纯粹性再次指明了我项目走度假投资型别墅的方向。 我们的竞争策略之一（区外） 基于此，我们针对非居住型居所项目的竞争策略： 充分引导项目资源型别墅价值标准的认识，强化项目的资源优势和产品创新，形成新的度假居住思潮. 未来区外的别墅产品围绕客户居住型需求的客户争夺惨烈，而针对于非居住型居所方面争夺相对较少； 从常州未来城市发展的角度考虑，作为临近市政府及常州第一大旅游资源——中华恐龙园的度假中心城，本案作为非居住型居所争夺区外客户资源将是本案的关键； 我们的竞争策略之二（区内） 与区内项目相比，我们的竞争策略是： 强化升值潜力，以纯粹性核心竞争力强化项目江南水乡的居住方式 恐龙园区域内未来面对的别墅客户的争夺依然残酷，香树湾花园、龙城福第、世茂香槟湖等项目将对本项目直接构成竞争威胁； 恐龙园发展进程和本案的区位决定了针对恐龙园区内的客户，将以第一居所为主； 本案与区内项目比较