四川润东半岛国际社区的营销策划报告.ppt

润东半岛国际社区 营销企划报告;前言;营销目标;企业品牌性格的提炼;目录;市场环境研究;市场环境分析——市场概论;市场环境分析——土地市场;市场环境分析——土地市场;市场环境分析——土地市场;高速发展的房地产市场;高速发展的房地产市场;市场环境分析——商品房供求关系;鉴于对广安房地产市场市场内生性需求的分析—— 由于广安市区2006-2007年间，年度商品房供应面积约135万平米，其中商品住宅约为110万平米； 考虑到市场内生性年需求就接近130万平米，住宅供应短缺率约为19%，市场尚有一定的发展空间！ 而城市旅游资源开发日臻完善，与重庆合作建立的川东经济走廊逐步成熟，外生性物业购买的比例将逐步放大。 广安市的房地产长期发展前景看好！;市场环境分析——物业特征现状;市场环境分析——物业特征现状;市场环境分析——物业特征现状;市场环境??析——物业特征现状;市场环境分析——物业特征现状;市场环境分析——区域市场发展;市场环境分析——区域市场发展;从广安城市规划图上 我们可以看到这样一个从老城，到现在的市中区（西溪），到万盛版块神龙公园周边，再到中桥、奎阁的发展轨迹。 整个发展的流程，仿佛一个大写的“U”…… 中桥片区，就是西溪、神龙以后整个城市轨迹的运转核心。 这里，将成为整个城市优“U”生活上演的舞台……;市场环境分析——区域市场发展;市场环境分析——区域市场发展;市场环境分析——区域市场发展（小结）;市场环境分析——市场结论;市场环境研究;地块特征研究——地段、交通环境;地块特征研究——地块周边宏观环境;本项目的出现，是广安城市发展史上具有相当意义的大事，它意味着： 从以往单纯由政府主导城市规划、小型楼盘填鸭式的注入型城市发展形态，向大型骨干社区与政府规划互动，共同营造的城市构架； 从单纯由行政指导的城市发展，到行政——市场共同作用，促进区域版块有定位有主题的发展。 版块的发展定位，应立足于城市向东，远托渠江、奎阁的大景观；近依西溪沿岸公园水景，形成背山面江、玉带环腰的大风景城市版块定位。 以大景观、大社区、大规划为基础，与现有居住版块拉开距离。;地块特征研究——地块形态及景观环境;地块特征研究——区域产品特征研究;地块特征研究——区域产品特征研究;地块特征研究——区域发展潜力;地块特征研究——区域发展潜力;地块特征研究——区域发展潜力;地块特征研究——区域发展潜力;市场环境研究;价值核心体系——阅读项目的品牌个性;价值核心体系——阅读项目的品牌个性;价值核心体系——阅读项目的品牌个性;价值核心体系——阅读项目的品牌个性;价值核心体系——锁定目标消费者;价值核心体系——整体形象定位;价值核心体系——整体形象定位;价值核心体系——价值的提升·产品力建议;价值核心体系——价值的提升·产品力建议;价值核心体系——价值的提升·产品力建议;价值核心体系——价值的提升·产品力建议;价值核心体系——价值的提升·产品力建议;价值核心体系——价值的提升·产品力建议;西溪沿岸可着重体现体育休闲和娱乐休闲相结合的亲水休闲方式;设计建议：半步行街OR定时步行街 内部生活干道的设置应具有生活性，不宜设置过宽的道路，比如可通过蜿蜒的道路曲线和较小尺度的路面控制车辆在期间的行驶速度； 沿街设置路灯、汽车站、喷泉、花坛、行道树、垃圾箱、花池、座椅等具有公共休闲设施；;价值核心体系——价值的提升·产品力建议;市场环境研究;推广主线——核心推广思路;对本项目而言，推广步骤可以清晰地分为： 形象推广期、导入期、蓄水期、开盘强销期、保温期、第二、第三批次销售期等 采用短持续、高强度的推广手法，各周期多则一月，少则数周，在周期内形成占区域内优势投放的营销高潮，周期间的各间歇期则依靠长效媒体辅助。 由于本项目体量相对较大，根据我司对广安现有城市住宅项目销售速度的判断，可将现有20万平米物业分成3个销售周期分别推出，按照“第一期住宅”——“第二期住宅”——“特色产品+商业部分”的推出次序，既可以集中推广调性，节约成本，又有助于不同阶段产品价格的提升，追求项目的利润最大化。 现在广安市区大中型楼盘住宅销售速度约为5-8万平米/年左右，按照这个速度，可将项目大致分为体量将近的三期，可望在08-10年前实现主要销售目标。;推广主线——包装思路;推广主线——营销推广周期;围绕开盘日确定营销工作周期;推广主线——各周期推广方向;推广主线——各周期推广方向;推广主线——各周期推广方向;市场环境研究;经济测算——价格体系的确定;经济测算——价格体系的确定;经济测算——价格体系的确定;经济测算——开发利润测算;经济测算——开发利润测算;经济测算——开发利润测算;经济测算——开发利润测算;经济测算——开发利润测算;经济测算——开发利润测算;经济测算——开发利润测算;经济