房地产行业已然进入了下半场概览.docVIP

万科高级副总裁谭华杰：引入深铁，是决定万科未来的“手筋” 原创?2016-06-20?朱罗纪?朱罗纪 19日晚8点，万科高级副总裁谭华杰、董秘朱旭临时召开投资者电话会议，系统详解万科引入深铁的资产重组预案。 我对宝万之争、华万之争的大猜测已经没有了兴趣，这1年来，宝能、万科、华润、安邦，活生生把这个股权争夺战演成了现实版的“权力的游戏”：波谲云诡的江湖权斗，你永远都不知道下一秒会发生什么。剧情总是在你松一口气的时候，来个大反转。 ? 但就是在这种股权争夺的乌云笼罩下，关于行业的深度研判被遮蔽了。很多人只顾得关心万科未来的第一大股东是谁，王石会不会被踢出董事会，但却忽视了万科管理团队长期以来极为强悍的能力：出色的行业研判。过去很多年里，万科在不少重大节点的判断，都会成为同行经营决策的指挥棒。 ? 房地产行业已然进入了下半场，整个中国的城市化也进入了下半场。在过去的2年里，中国的开发商们都纷纷展开了对行业未来的破局探索。行业新的模式正在一天一天的诞生，传统的玩法正在受到越来越明显的挑战。 ? 我在电话会议上，第一次完整的听到了万科绑定深铁背后的深层考量。这些思考，在3月的临时股东大会、6月的轨道高峰论坛上，万科都有触及，但从来没有像这一次完整、系统。 ? 大家其实也可以抛开股权之争，来看看在万科的思考里，行业的下半场究竟会发生什么，什么样的开发商更可能会胜出，万科与地铁的合作除了股权考虑之外，内在的行业逻辑是在哪儿。当然不是说万科的考虑唯一正确，但是，就我们身在的深圳来说，万科的这番思考，的确有相当高的启发价值。 ? 以下为实录分享，我只整理了上半部分，这部分主要是万科与深铁合作的背景分析，而关于增发定价、项目质素等等这些技术问题，我就省略了。  谭华杰：  我们也是在6月17日深夜得到了这样一个我们公司购买资产、发行股份的预案的消息，之后也引起了比较大的关注，我们也看到有很多关于这个方案的讨论，但是恕我直言，目前外界的一些讨论绝大多数都跑题了，讨论其它的各种各样的事情比较多，但是关于方案本身我看到的比较少的。 ? 第一个问题是它的背景和目的，就是万科为什么要在这个时候提出这样一个方案，这个方案最后对万科来说意味着什么，或者这件事情它做成或者不做成，对公司来说它意味着什么，关于这一点，我们首先要从城市化的话题开始。 ? 中国在2015年底，城市化率是56%，大概相当于美国1945年的水平，或者日本在50年代的水平。美国1945年的城市化率是57%，跟中国目前非常接近。这样的一个数字首先给我们两个结论，第一中国的城市化远远没有结束，这个也是支持中国的房地产在未来还有前景和空间的最重要的因素。 ? 第二是当一个经济体的城市化率超过50%之后，它的城市化就进入到了第二阶段。一般来说城市化的第一阶段大概是在30-50%，而50-80%是第二阶段。城市化第二阶段和第一阶段在主要的特征方面是有显著的差异的，在城市化第一阶段，最核心有两个特点，第一个是所有的城市都在发展，不管是大中小各类城市，都在扩张。第二就是，在第一阶段，城市化以单个城市的发展为主。 ? 而在第二阶段它是不同的，首先，在第二阶段，不是所有的城市都会扩张，我们可以一下美国的情况。美国1950年的前十大城市，到2000年，经过50年之后，这10个城市中人口在增长的只有3个，纽约、波士顿和洛杉矶，相反人口出现了大幅下降的有4个城市，而且人口下降的幅度有50%以上，匹兹堡、圣路易斯、克利夫兰和底特律。可以看到，在城市化的第二阶段，城市之间的分化会非常严重。我们以前在评估城市的时候，通常会有一二三四线的标准，这个标准在城市化第一阶段的时候是适用的，但在城市化的第二阶段不适用。就像我们刚刚阐述的美国的前十大城市，按照刚才的那些标准，这些城市应该是美国的一线二线城市。但最后我们看到，只有30%的城市人口还在增长，有70%的城市人口是下降的，有40%的城市人口是下降了50%。 ? 那么在城市化的第二阶段，我们应该如何来判断城市之间的分化情况。我们的观点是，要注意到第二阶段和第一阶段的另外一个特征的不同。在第一阶段，发展的是单个城市，在第二阶段发展的是“都市圈”和“城市群”，我们统称为“城市带”。它的主要特点，“都市圈”往往以某一个城市作为核心城市，其它城市是它的卫星城。而“城市群”是一批相互之间有协同效应，有不同分工的城市来共同组成的的，它们都可以称为“城市带”。城市带或者城市圈的兴起，这是城市化第二阶段的最重要的一个特征。 ? 在城市化第二阶段，我们来看城市间的分化的话，最核心的把它分为城市圈内的城市或者城市圈外的城市。基本上在城市化第二阶段能够得到发展的，主要是都市圈内的城市。这个和这个城市一开始是二线还是三线，并没有什么特别大的关系。它的关系主要在于，这个城市是一个独立的