南宁中国东盟国际商贸物流中心商业定位与规划报告.doc

目 录 定位说明 2 第一篇 市场分析篇 2 1. 商圈分析 2 1.1 项目所处商圈的确立 2 1.2 东盟商务区商圈的发展模式和格局 4 1.3 东盟商务区商圈形成时间判断 5 1.4 东盟商务区商圈发展趋势与特色 6 1.5 东盟商务区商圈消费群体分析 6 2. 重点业种业态市场分析 8 第二篇 项目评估篇 13 1. 优势——STRENGTH 13 2. 劣势——WEAKNESS 14 3. 机会——OPPORTUNITY 15 4. 威胁——THREAT 16 第三篇 项目定位篇 18 1. 项目发展定位 18 2. 客群定位 23 3. 主题定位 24 4. 主力业种定位 24 5. 主导业态定位 24 第四篇 项目规划篇 25 1. 规划流程 25 2. 业态规划的原则 25 3. 主要业态配置原则 26 4. 功能结构体系构建 27 5. 业态规划 28 6. 动线规划和相关产品调整建议 31 6.1 外部人流引导构建 31 6.2 内部平面设计 33 6.3 垂直设计 34 第五篇 收益分析 36 附件1：商用会议室收益分析 38 附件2：商用停车场收益分析 40 定位说明 宏观和系统的统筹，准确和客观的调研，动态和静态的把控，从而形成清晰的市场分析与判断，精准把握市场脉搏，并能结合相关的市场分析与判断，明智与客观的评估项目自身条件与机会，是商业项目定位的必要前提。 下面，我们将在前一阶段的市场调研的基础上，结合我方多年的市场实践经验和对行业市场宏观面与微观面的相关认识与判断，进一步就项目区域商圈和重点业种业态未来发展趋势进行分析与判断，这对于处在正在迅速发展中的城市新区中的商业项目来说，尤其重要。然后，结合相关的分析与判断，才能对项目进行客观的综合评估，进而明晰项目的商业机会，提出项目的定位意见和建议。 第一篇 市场分析篇 商圈分析 项目所处商圈的确立 南宁市规划的凤岭商圈，是以东盟商务区为核心，整合民族大道沿线的五象广场、航洋国际城、永凯和德瑞等商业项目，打造成南宁市的另一个都市级商业中心。 可我方认为，凤岭商圈的定义范围很难成立。首先，五象广场离东盟商务区在2公里开外，一个在快环内一个在快环外，中间并不存在商业的连续性，实际上是两个完全独立的商业区域，两者没法整合；其次，航洋国际城虽说离东盟商务区不远，但同样的是，两者之间并不存在商业的连续性，人流车流相对独立，航洋国际城只能游移在东盟商务区的边缘，整合不易。相对较易整合的只有与东盟商务区仅一路相隔的永凯和德瑞，但体量不大，因此，凤岭商圈基本等同于东盟商务区商圈。在报告以下论述中提及的凤岭商圈和南宁市第二个都市级商业中心，我方皆特指东盟商务区商圈。 图1-1 南宁市城区主要商圈区位分布图 正如前文所言，作为处于东盟商务区商圈最核心的第一圈层的项目，本项目未来的商业价值，某种程度上说，将取决于东盟商务区商圈的未来成就有多大，或者说东盟商务区商圈未来在南宁甚至广西商业中的商业地位，以及项目在东盟商务区商圈诸多商业项目中所具备的商业竞争力和所能扮演的角色。 前一阶段的研究表明： 东盟商务区商圈 已具备成长为都市级商业中心的基本条件。 表1-1 东盟商务区商圈形成条件分析表 基本因素 经济发展水平：南宁建成国际化的大西南枢纽城市指日可待，城市地位及辐射能力将得以不断提升；经济发展势头良好，为零售业的发展提供有力保障。 人口及客流量：2009年市区常住人口已达267万人，市区人口保持较快增长，城市的集聚效应逐渐突显。 消费力：全市社会消费品零售总额逐年递增，每年均以两位数的速度增长；2009年，全市城镇人均可支配收入已达16254元， 2006-2009年全市城镇人均可支配收入每年均以1700元/年、20%左右的增速增长，增长速度迅猛。 环境因素 地理因素：位于城市东西向主轴，属城市商务、金融、会展、商端居住集中区的核心区位，交通通达。 城市规划：所在片区是南宁市重点规划和发展的城市中心，城市东扩非常迅速。更为重要的是，东盟商务区除规划为凤岭南区域的商业服务中心外，并整合航洋国际城、五象广场等，打造成南宁市的另一个城市商业中心。 市场（运营）因素：城市发展迫切需要商圈升级和更具吸引力的现代商圈！现有主力商圈受改造和延展空间的制约，以及高昂的运营及进入成本的影响，将促使消费和商家向新商圈转移，从而加速新商圈的崛起。 这就意味着，身处东盟商务区商圈中的本项目，可以搭借都市级商圈这个大型商业平台，共享商圈商业人流，从而获得超区域的辐射效果，大大提升项目的商业价值！ 东盟商务区商圈的发展模式和格局 在前一阶段的研究与分析中，我方判断，东盟商务区商圈将走大型购物中心带动模式条状 东盟商务区商