合肥御景湾整体开发战略定位思考.pptVIP

* * 抢跑2009 合肥御景湾整体开发战略定位思考 前 言 2008金融海啸以一种前所未有的凌厉席卷全球 2009合肥楼市已然“山雨欲来风满楼” 在这样一个关键的时点，“力高·御景湾”整体营销战略定位的准确，将成为项目成败的关键，因此我们将从经济运行与地产规律、房地产行业运行周期、未来合肥楼市发展、项目核心竞争力等各个方面进行系统的分析，从而为最终的开发决策提供有效的意见，为“暴风雨”的来临做好最充分的准备！ 洞察 经济运行与地产的规律 中国2000年～2015年GDP增长率及预测 一、GDP增长波动周期预测 奥运年、危机年、转折年 波动加剧阶段 2011年后趋于稳定，逐步走强 09-11年经济处波动下行期 上表说明中国经济的发展具有周期性，2000年－2007年中国的GDP增长率一直保持在10％左右的范围波动。 进入后奥运时代，同时受到金融危机冲击，由于对前期投资和经济快速发展的消化需要，预计GDP的增幅将放缓， 保持在7％～8％的范围。 08年后，中国经济“软着陆” 僵持期 日本1981年-1992年股票、土地资产与国内生产总值比较 快速增长期 下降期 二、GDP与股市、楼市互动走势 房地产业相对股市在转折点出现是波动相对滞后，滞后期约为1-1.5年。如日本89-90年股价快速下跌，而土地价格在91-92年间才开始进入下降轨道。 底部运行期 快速增长期 快速下降期 三、中国股市波动周期 中国上证A股2007年-2009年股票市场走势图 中国股市将在09年完成筑底后逐步提升，房地产市场09年将仍处在下降通道，2010年将逐步趋稳，当前短暂的等待只能陷入更加的被动。 观点一： 08后,中国经济软着陆，房地产业将持续下降通道 从上述中国经济增长和股市的发展趋势来看，其相互关联影响发展规律明显且确实存在，它必将影响未来的中国房地产业的发展走向。 我们认为房地产市场09年将仍处在下降通道，2010年将逐步趋稳，被动的等待将会陷入更大的困境，抓住阶段性稳定期快速出击，才能赢得更大的主动权。 监测 房地产行业的运行周期 一、香港房地产周期特点 第一个繁荣期：1992年2月——1994年3月，以海南和北海为代表的城市和地区，房地产空前繁荣，房价和租金、地价暴涨，炒房、炒地风盛行，土地管理失控、城市规划失控、金融领域混乱。 二、中国大陆房地产运行周期 第二个繁荣期：1998年—2007年12月，这是中国房地产业发展的黄金十年，十年间，行业规模快速扩张，交易量成倍增加，房价与地价也成倍上涨，居民人均居住面积也增加了一倍有余，城市面貌发生了天翻地覆的变化，房地产业也成为国民经济的支柱产业。 持续10年高速增涨 施工面积逐年提高 中国房地产价格自2000年来，持续8年以百分比两位数的速度增长。 经历过八年的持续发展，全国住宅用地平均价格指数在期间上涨了74.2%。京、沪、穗、深等地房地产价格均上涨200％以上。房地产逐步进入峰顶特征明显。 扣除如经济发展、居民购买力增强、农村城镇化等刚性需求因素外，供应泡沫愈来愈浓，截止到08年底，全国商品房空置面积为1.33亿平方米 。 三、房地产发展周期的阶段性顶点 观点二： 09年,行业处在快速下降期,调整至少2-3年. 中国房地产经历过10年的持续增长后，房价和地价均达到了历史上的高位，市场已经蕴含了极大的泡沫，开发风险愈发加剧。 相信在房地产利好政策频出和国内大规模投资的拉动下，此轮调整不会如香港般持续5年，但至少2-3年，预计09年行业处在快速下降期,2010年将逐步稳定。 警惕 未来合肥楼市的发展 一、降价从一线城市向二线蔓延，合肥或能幸免？ 一线城市房价继续下跌。上海楼盘纷纷采取了平开或低开的策略, 北京楼盘打折力度再度扩大。深圳延续了降价的势头,新上市的大部分项目优惠幅度在原有基础上再增加5-10％。 大部分二线城市价格松动明显，华东除合肥仍能保持价格一定的稳定外,其他二线城市基本都已进入价格下降通道,尤以南京下调趋势最为明显。 通过大量实证研究，当房地产投资占GDP比重超过15%时，预示着投资过热，市场上充斥着大量为“卖”而“买”的投机行为，真正的需求并未急剧增加，如果继续投资必然导致供给严重过量，投资资金被套，空置大量增加。 合肥房地产投资占GDP比重的26.1%，在20个同比城市中最高，行业风险最大。一旦房地产业下降严重，将给合肥经济致命打击。 合肥房地产投资占GDP比重26.1%，在20个同比城市中最高，风险最大。 二、合肥房地产成交走势分析 持续6年量价齐升 08年首现价升量跌,阶段性顶点到来 07-08年合肥商品房季度成交走势 2008 年合肥市商品房共成交81996 套，其中四季度成交1612