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注册物业管理师考试分析（代前言）???注册物业管理师???2007-8-9 注册物业管理师考试分析（代前言） 一、考试目的、性质 全国注册物业管理师考试属于国家行政许可制度设定的准入性考试，通过全国统一考试，成绩合格者，由人事部颁发统一印制，人事部、建设部共同用印的《中华人民共和国物业管理师资格证书》，再经注册取得《中华人民共和国物业管理师注册证书》方可以注册物业管理师从事物业管理工作。 依据2003年8月27日第十届全国人民代表大会常务委员会第四次会议通过的《中华人民共和国行政许可法》第十二条：“提供公众服务并且直接关系公共利益的职业、行业，需要确定具备特殊信誉、特殊条件或者特殊技能等资格、资质的事项”可以设定行政许可，以及第十四条：“本法第十二条所列事项，法律可以设定行政许可。尚未制定法律的，行政法规可以设定行政许可”的法律规定。所以，注册物业管理师是根据《物业管理条例》第三十三条：“从事物业管理的人员应该按照国家有关规定，取得职业资格证书。”的规定而设立的一项行政许可制度。 2005年11月16日国家人事部、建设部以“国人部发〔2005〕95号”规范性文件的形式联合颁布了《物业管理师制度暂行规定》、《物业管理师资格考试实施办法》和《物业管理师资格认定考试办法》。《物业管理师暂行规定》明确规定了从2005年12月1日实施注册物业管理师制度。 物业管理活动的特殊性、经营管理的专业性以及涉及学科多、管理复杂、向公众通过的服务对象众多广泛等特点，决定了应对物业管理专业人员实行职业资格制度。物业管理专业人员尤其是物业管理处主任、项目经理这些高层次管理人员，作为物业管理活动的直接组织者，其业务能力和素质高低，直接关系物业的承接验收、维修养护以及物业管理服务水平，直接影响物业的保值增值，直接关系到广大业主共同利益和社会公共利益。物业管理专业人员只有在掌握和了解法律、经济、工程、环保、消防以及公共关系、心理等多方面学科和知识，并经过相关专业岗位实践锻炼的基础上，才能有效地做好管理服务工作。不少发达国家以及香港、台湾地区等都通过对物业管理专业人员进行职业资格的认证以及继续教育制度，来实现对物业管理行业的规范和管理。现阶段，我国已建立的物业管理专业人员队伍、高等院校及科研机构提供的教育支撑和人才储备以及日臻完善的法规体系等，为建立物业管理专业人员职业资格制度创造了有利条件。因此，《物业管理条例》第三十三条规定：“从事物业管理的人员应当按照国家有关规定，取得职业资格证书。”并且在2005年11月，建设部和人事部就已将这一制度纳入国家专业人员职业资格制度系列。 物业管理师执业资格考试属于国家设定的准入性考试。通过全国统一考试，成绩合格者，由人事部颁发统一印制，人事部、建设部共同用印的《中华人民共和国物业管理师资格证书》，经注册后可以物业管理师的名义从事物业管理业务。 以往，物业管理从业人员的培训、考试都是实行的物业管理企业上岗证书培训。但随着国家行政许可制度的实施，上岗证书培训考试就显然与国家行政许可制度相矛盾。因此，国家决定物业管理企业上岗证书要逐渐过渡到注册物业管理师。物业管理从业人员所取得的物业管理企业经理、部门经理和管理员上岗培训证书，由于这些上岗培训和考试一般都不严格，专业学历和专业考试要求都不高，滥竽充数的现象比较严重。所以导致上岗证书这样的选拔规则很难保证从事物业管理的专业人员拥有完整的知识结构，最终导致现有物业管理从业人员的素质和管理水平参差不齐，许多从业人员的专业理论水平和文化程度偏低。这也是国家要以注册物业管理师取代上岗证书制度的一个重要的因素。 注册物业管理师作为一项执业资格制度，目前，世界上许多国家均建立起这项制度，物业管理师执业资格证书已经逐渐被越来越多的国家视为从事物业管理工作的必备条件。我国对物业管理上岗培训的行政审批改革为严格的经考试、注册的物业管理师制度，有利于实现物业管理从业人员的职业化、社会化、专业化。物业管理师制度争取同有关国家取得互认，将成为我国开拓国际物业管理市场的一个重要条件。 同时我们也应该看到，对于高水平的人才而言，物业管理师资格考试的举行将是个人职业发展的必由之路。目前全国物业管理企业经理仅10万多人，只占从业总人数的百分之二左右。高级人才在人数上远不能满足市场需求。 二、考试分析 物业管理师执业资格考试大纲在吸收我国一级注册结构工程师、一级注册建筑师、一级注册建造师、注册土木工程师、注册房地产估价师和注册房地产经纪人执业资格考试大纲的经验基础上制定的。考试大纲明确了对各考试知识点的具体要求，如了解、熟悉、掌握（突出掌握部分的知识点）等。 物业管理师资格考试的教材严格按照大纲编写，但是涵盖面很广泛，几乎涵盖了物业管理理论和实务的大部分内容，还包括了一部分房地产估价