土地登记代理人相关法律讲义之十五.doc

2010土地登记代理人相关法律讲义之十五 一、内容提要 1．用益物权概述 2．建设用地使用权 3．土地承包经营权 4．宅基地使用权 5．国有自然资源使用经营权 6．地役权 二、考试基本要求 了解用益物权的作用和各种具体物权种类的不同法律要求，处理在土地登记代理实践中的各种相关案例。熟悉物权法中与土地登记相关的各种具体制度规定，解决实践中相关的法律问题。例如不动产物权、建筑物区分所有权等。 三、内容辅导 第一节 用益物权概述 一、用益物权概念 用益物权，是权利人对他人所有的财产依法享有的占有、使用和收益的权利。用益物权制度是物权法律制度中一项非常重要的制度，与所有权制度、担保物权制度等一同构成了物权制度的完整体系。 在我国，用益物权的种类主要包括：土地承包经营权、建设用地使用权、宅基地使用权、海域使用权、地役权、国家集体自然资源使用权、典权、探矿权、采矿权、取水权、渔业养殖捕捞权等。 例题1：甲开发商通过出让方式获得了某块土地的使用权，这块土地的使用权为( )。（2003年房地产经纪人制度试题） A．自物权 B．用益物权 C．不动产所有权 D．地役权 答案：B 解析：用益物权包括土地承包经营权、建设用地使用权(国有土地使用权)、宅基地使用权(居住用途的集体土地使用权)、地役权等。 例题2：下列权利中属于用益物权范围的是( )。 A．地役权 B．留置权 C．抵押权 D．质权 答案：A 解析：留置权、抵押权、质权，是担保物权。 例题3：房地产用益物权不包括( )。（2007年房地产经纪人制度试题） A．房屋使用权 B．国有土地使用权 C．地役权 D．集体土地承包经营权 答案：A 解析：用益物权包括土地承包经营权、建设用地使用权(国有土地使用权)、宅基地使用权(居住用途的集体土地使用权)、地役权等。 例题4：下列权利中，不属于用益物权的是( )。( 2009年土地登记相关法律知识试题) A．地役权 B．居住权 C．相邻权 D．土地承包经营权 答案：B 解析：在我国，用益物权的种类主要包括：土地承包经营权、建设用地使用权、宅基地使用权、海域使用权、地役权、国家集体自然资源使用权、典权、探矿权、采矿权、取水权、渔业养殖捕捞权等。 例题5：房地产用益物权不包括( )。（2009年房地产经纪人制度试题） A．抵押权 B．建设用地使用权 C．地役权 D．土地承包经营权 答案：A 解析：抵押权属于担保物权。 二、用益物权的特征 与所有权和担保物权相比，用益物权具有以下的法律特征： (一)用益物权是具有独立性的他物权 所谓独立性是指用益物权不以用益物权人对所有人享有其他财产权利为其存在的前提。用益物权的独立性表明用益物权不具有担保物权所具有的从属性和不可分性的属性。用益物权是一种从所有权权能中分离出来的单独存在于他人所有物之上的权利，它的存在不须具备前提条件。而担保物权虽然也源于所有权，但其存在须以担保权人对担保物所有人或其关系人享有债权为前提。就是说，用益物权不以他权利的成立为成立前提，不随他权利的让与而让与，亦不随他权利的消灭而消灭；同时，用益物的变化，如部分灭失或价值减少等，用益物权都将随之发生变化。 (二)用益物权是限制物权 所有权人对物具有完全的支配力，用益物权则是在一定范围内使用收益，它既要受法律的一般限制，还要受所有权人对其内容范围的限制，用益物权不具有所有权那样彻底支配的性质。但与此同时，用益物权的设定也从本质上约束了所有人行使所有权的权能，使所有人不能随时发挥自己对物的占有、使用、收益以至处分的作用，而担保物权则不能全部体现这一限制功能。 (三)用益物权具有使用的目的 设置用益物权的目的在于对他人之物的使用和收益，以取得物的使用价值。而担保物权则在于物的交换价值，目的是通过物之价值担保债权得以清偿。由于用益物权的目的在于对物的使用和收益，因而，它不可能具有担保物权的变价受偿性和物上代位性等属性。就是说，用益物权不涉及以用益物的价值清偿债务问题，也不涉及用益物灭失后以其他物代替的问题。用益物权的用益性因用益物权的种类不同而存在着范围和程度上的差别。 (四)用益物权的标的物主要是不动产 用益物权多以不动产尤其是土地为使用收益的对象。由于不动产特别是土地的稀缺性、不可替代性且价值较高，以及土地所有权依法不可移转性，使在土地等不动产上设立用益物权成为经济、社会发展的必然要求。而动产的特性决定了通常可以采用购买、租用等方式获得其所有权和使用权。此外，用益物权行使的前提是已占有该不动产，而所有权与担保物权的行使并非直接占有其标的物。 三、用益物权制度的意义 用益物权制度的建立，对社会经济发展有着重要的意义。具体体