2014郑州·国瑞城5组团交房后评估49p精选.pptxVIP

郑州·国瑞城 5组团交房后评估;;5组团，推广案名为国瑞城.玫瑰郡； 占地面积：5.4万㎡； 建筑面积：6.5万㎡ 容积率：1.09； 销售情况：五组团累计销售438203729元，其中洋房253333552元，小高152719488元，商，车位6600000元； 项目由9栋6F洋房、2栋9F小高层、2栋11F小高层共13栋楼组成，总户数373户； 洋房产品设计先进，是郑州唯一具有层层退台的观景电梯洋房，层层退台的设计，极具稀缺性，给予每位客户“上有天，下有地，前露台、后花园”的享受。; ;;整体去化;;市场变化;市场变化;市场变化;定价偏差;后期建议;;产品混搭，以小高带动洋房;把握强销期、由于洋房去化难度大导致平销期较长。;2013年下半年5组团入市，全年开盘4次，平均2-3月为一个开盘周期，推售节点较为集中，四次开盘总推货量为300套左右，占总房源的80%，共成交204套，整体开盘情况良好。五组团商铺于2014年6月22日开盘，因商铺总价较高，所以开盘当天去化情况不好。车位于2014年11月15日开盘，当天去化45个。;难点对策;后期入市建议;余货盘点;余货推售策略;;量价走势;洋房量价走势分析：首期开盘定价偏高，虽认筹周期长，但成交量较低，2013年7月至2014年2月月份处于平销期，优惠增加，成交价格下降明显，成交量有所提升，2014年6月后余货促销，优惠加大，价格下降，成交量提升； 小高层量价走势分析：8月份首次开盘成交价格较低，成交量较高，9月份为集中性开盘，价格上涨，由5年物业费赠送降为3年，成交相比8月份有所下降；后续为平销期，价格平稳上涨。整体而言价格与成交套数呈现正比关系； 商铺量价走势分析：6月份集中开盘成交8套，7月至9月成交量低迷，10月份推出了一口价8.5折的优惠之后，成交量有所上升。;价速关系;洋房价速关系分析： 一层附加值较高，单价高，去化较慢，标准层因其附加值一般，定价相对合理，去化快，成交多，顶楼因为部分复式产品，附加值高，价格较低，去化速度相比一楼快；相比竞品项目，因我项目建筑成本较高，品质较高，且一楼、顶楼附加值高，因此价格稍贵，所以去化速度稍慢。 小高价速关系分析： 单价在6000元以下的产品品质一般成交套数较少，6000-7000元/㎡成交套数最多。;后期建议;;依托整盘推广，多渠道，大范围，重点区域全面推广;前期通过八角窗、外挂电梯、低密度等卖点进行宣传，刺激客户购买欲望，中期通过传达“郑南最后的5层退台电梯洋房”稀缺性进行区隔竞争，实现洋房快速销售；之后通过现房产品优势和即将完工的园林进行宣传，增加现场展示，挖掘老带新，利用即将交房的契机进行销售。;主题亮点不足，应找准主题，保持宣传的连续性和持久性。;重大活动回顾;2013年11.10日：白雪公主话剧亲子嘉年华;2013年12.1日：国瑞城龙泽润宝奢尚盛典;5月31日-6月8日，与都市交通广播91.2联合举办哆啦A梦巡展，活动期间累积到访客户近500组；;2014年7月27日-8月11日：变形金刚展;推广启示;;洋房客户分析;小高客户分析;商铺客户分析;成交客户属性分析： 客户获知途径多为朋介、户外和途经，其中朋介占比最高，所以后期应加强客户圈层维护，适当对老客户进行拜访，提升老带新比例。 已成交客户职业多为个体经营，生活区域多在二七、管城、金水，建议后期在进行项目推广时多结合目标客户的职业以及区域进行针对性的推广活动。;后期建议;;2014.11.15提前半年交房;交房启示;;项目占位： 明星型产品，对???目形象提升较小，但利润率相对高；;在定位上，户型面积应紧跟市场主流变化，以客户需求为导向，以主力竞争楼盘为依据，结合项目本体特征，户型面积合理配比；结合市场主流趋势和客户追求性价比的需求，提升项目附加值，打造最高性价比产品； 在定价上，深入调查竞品情况，结合目标客户需求，合理谨慎制定入市价格，选择相对低价楼栋，适当调低入市价格以期营造入市热销，后续小步快跑，逐步拉升项目均价； 在渠道上，保持线上推广的持续性及长效性，利用线下小众渠道，在目标客户常出没区域有针对性进行宣传推广，提升客户覆盖度； 在推广上，项目推广应形成系列性、逐步推进型的推广，提炼精神元素，提升受众对项目的印象度； 在活动上，多做活动联谊，加强物业服务，加强样板间及示范区建设，提升客户直观感知，同时加强对老客户维护力度，给予老客户更多的人文关怀。;Thanks！