20140113-东营油田测井东片区地块项目市场及初步定位选读.pptx

东营 ? 油田测井东片区地块项目;前言;目录;Part 1 城市宏观研究;城市概况;城市概况;区域;经济发展;经济发展;经济发展;经济发展;城市规划;房地产市场发展;房地产市场发展;房地产市场发展;房地产市场发展;;Part 2 住宅市场研究;住宅市场研究;;住宅市场研究;住宅市场研究;住宅市场研究;住宅市场研究;住宅市场研究;住宅市场研究;住宅市场研究;住宅市场研究;住宅市场研究;住宅市场研究;住宅市场研究;住宅市场研究;住宅市场研究;住宅市场研究;住宅市场研究;住宅市场研究;住宅市场需求分析;通过对项目周边及西城、东城区域的市民进行拦截问卷和访谈调研，汇总到以下结论：;;购房者客群40%为三口之家，现有住宅多为80~120 ㎡，主力户型为三房两厅两卫。;购房者产品仍以刚需为主； 对学区概念、住宅周边公共交通及商业配套等较为关注；在区域选择上对配套较为完善的西城较偏好。;;??恒大精装低价影响，购房者对精装和简装产品倾向较大；在楼层选择上以6-12层的小高层居多；购房者中76%对车位有购买需求，但总价承受能力相对较低，承受范围在8万元以下的占50%。;;Part 3 商业市场研究;商业宏观分析;政府整体商业规划;城市商圈分析;城市商业分析;城市商业分析;城市商业分析;城市商业分析;城市商业分析;;销售型项目研究;销售型项目分布;重点项目分析;重点项目分析;重点项目分析;重点项目分析;重点项目分析;重点项目分析;重点项目分析;重点项目分析;重点项目分析;重点项目分析;小结;商业市场需求分析;商业市场需求分析;消费时间主要集中于周末及节假日，传统家庭消费依然占据主导；80%的消费者每周消费频次在2次以内，消费积极性与活跃度一般；56%的消费者习惯与家人、朋友及同事同行消费，而与生意伙伴同行比例甚少，商务消费数量有限；周消费金额大多在300~500元。;;银座购物广场、百货大楼、振华商场等已然成为东营市民最主要的购物场所。;在餐饮业态方面，消费者较为偏爱川菜和鲁餐；而娱乐业态方面，KTV、影院、最为受到东营消费者的垂青。;对本项目商业业态的建议;光顾本项目的主要因素;Part 4 项目地块研究;区位条件;交通条件 – 道路交通;项目1公里范围内及周边拥有9个公交站点，途经9条公交线路，借助测井公园景观改造的契机，未来城市其他区域的客群可通过公交系统导入本项目，属利好因素。 ;;序号;南部廊道的人行步道相对狭窄，对未来该侧商业设计形成一定的局限，但该地块更靠近周边住宅区，且为进入公园主要通道，未来人流量比较稳定。;锦绣南路为北一路辅道，该侧道路通行较，可作为本项目未来的人车流主要导入口；而本项目未来的商业产品将受到鑫都康城沿街底商的竞争挤压。;待未来贺兰山路和莱阳路贯通后，本项目西侧及内部道路通行能力将会提升，且会与项目西侧和西南侧的住宅社区相通起来。;受限于北侧油田测井，未来本项目产品品质感会受一定影响；项目北至北二路，利于导入中远距离客群。;项目自身研究;结合项目地块以及住宅和商业市场竞争环境，对项目做综合评价：;Part 5 项目初步定位;项目初步定位;项目初步定位;住宅产品：;生活配套型商业与休闲娱乐目的型商业相结合;中湖地块商业：成就便利与贴心的[生活配套]功能;北湖地块商业;南湖廊道商业;案例借鉴;案例借鉴;南京1912;南京1912;南京1912;上海新天地;上海新天地;;案例借鉴;大宁国际商业广场;;107;108;109;110;项目总体定位