余干县房地产市场未来三年〔2012＿2015〕发展研判.pptVIP

结论综述 2012年余干县住房价格将由2009年至2011年间跳跃式上升过程进入到2012年后住房价格趋于合理化的平稳状态中。 自2009年底余干县当时首个小高层高档小区世和城市花园开盘至2011年加州阳光和建亨地产开发的城北停车场二期东苑项目以来，住宅价格在节节上升，从1800元/㎡到2500元/㎡，再到2011年的3500元/㎡。市民被不断上涨的房价造成被动购房，今天不买明天又是一个价。 建亨地产开发的城北停车场二期东苑项目，一经开盘不到几个月的时间100余套房源全部售完，当时市场可供选择的楼盘并不多，新开工的项目仅有加州阳光和世纪豪庭，其余的如世和城市花园、锦绣前程和馨港家园等为尾盘销售。 余干县住宅房价一直处在跳跃式上升的状态中，根据我们所掌握的数据，将2011年10月至2020年1月我县房地产黄金销售季为评价时段，对比2009年、2010年同时段来分析，2011年10月至2012年1月的销售均价为3300元/㎡,此时段住房价格波动率为0；2009年同时段的销售均价为1800元/㎡,此时段住房价格由1700元/㎡微涨至1900元/㎡，波动率为10.5%；2010年同时段的销售均价为2200元/㎡,此时段住房价格由2050元/㎡涨至2450元/㎡，波动率为18.2%。 由此可知，余干县从2012年起房地产市场住房供需逐渐趋理性化，住房价格将逐渐趋于合理化的平稳状态。 思维导图 余干县属于上饶市辖县，但是位于南昌、景德镇、鹰潭三角区中心，周边城市对余干县的拉动作用大于上饶市，余干在快速的崛起融入南昌一小时经济圈 全县的中心，处于信江下游的滨湖平原上，地势平坦低洼，湖泊众多，港汊纵横 陆路距南昌90公里，景德镇市120公里，鹰潭68公里，位于三市之中；向东至上饶市167公里 从交通距离上，周边市对余干经济拉到大于上饶市 环鄱阳湖城市群时代对上饶和余干的战略机遇 鄱阳湖城市群是围绕“生态鄱阳、绿色家园、休闲度假旅游胜地”主题定位，发展综合性旅游和特色旅游；推进旅游资源整合，强化区域协作，开发旅游精品线路，统一布局，围绕鄱阳湖生态资源和余干悠久历史文化特色发展旅游经济，切实推进余干县鄱阳湖旅游纳入省环鄱阳湖旅游重点景区。 余干县旅游空间布局规划：以玉亭镇为核心（旅游集散中心与休闲购物中心） 南昌市面积小人口密度高，赣州地大人多，其中人口在400万以上的只有：南昌、九江、赣州、吉安、宜春、上饶，城区面积大于18000平方公里的有：九江、赣州、吉安、宜春、抚州、上饶 上饶城区总面积位居江西11市中第三位，人口紧居赣州市为第二位。 上饶市进出口总额地处于江西省11各市中位居第五名，其中增长值位居第一达158.9%. 江西省进出口总额在35亿美元以上的有：南昌、新余、鹰潭，其中增长%值较高的为：九江、吉安、上饶 江西省11市区城镇居民人均可支配收入不相上下 上饶市现状处于人均较为后的市区 江西省11市区生产总值上千亿的有：南昌、九江、赣州其中增长%比值较高的：景德镇、新余、抚州，上饶 2.余干在上饶版图中的发展现状 上饶市各县总人口与城区总面积之间的对比关系：其中县面积大小：鄱阳县、婺源县、余干县、上饶县，其中人口：鄱阳县、余干县、广丰县 余干由于地广人多导致人均生产总值偏低，潜在市场不可预估 3、余干的发展现状与十二五发展规划 3、余干的发展现状与十二五发展规划 2011年—2015年（第十二个五年规划期）是余干县全面建设小康社会奋斗目标承上启下的关键时期 加速推进新型城镇化，构建鄱阳湖南岸的中等城市 5、五线城市崛起时代余干的城市发展需求 6、小结 随着“环鄱阳湖城市群时代发展”的远景规划正在逐步实施，余干悠久历史文化特色发展旅游经济价值将越发明显； 五线城市崛起时代的余干现处于一个急待开发，一个潜在市场不可预估的状态，极力借助《鄱阳湖生态经济区规划》切实抓住鄱阳湖生态经济区建设规划把余干纳入了南昌市1 小时经济圈的机遇 余干人口数多，市场挖掘潜力很大 项目开发应该强调文化及品质，而非地块，是整个余干县，而不是老城区板块； 城市发展的红利：玉亭镇片区改造+琵琶湖生态旅游景观开发改造——给未来预留发展的峰值。 后市形势及竞争研判/供求关系 2010年到2011年上半年余干商品住宅总供应量大大增加，同时期上市的楼盘迅猛增加，市场短期表现为供不应求的态势。 总体上看来，余干县城商品住宅市场发展平稳，近期市场需求受到政策影响，潜在客户在积累当中。 部分楼盘为保持高价销售，目前正在建设的，如：皇庭国际、紫阳府邸、久亿 加州阳光、城市花园 后市形势及竞争研判/价格分析 近几年来的商品住宅成交均价来看，其总体呈快速上涨态势，在2009年整个余干房地产市场均价在3000元/㎡左右，而仅一年的时间里2010-2011年，市场处于高潮时