CPA 会计 郑庆华 基础班 第七章投资性房地产.pdfVIP

第七章 投资性房地产 主讲：郑庆华 第七章 投资性房地产 本章考情分析 本章知识清单 本章考点分析 本章考情分析 本章在考试中处于较重要的地位，本章以出客观题为主，有时可以作为主观题的一部分。 2007-2011 年每年平均3 分左右，具体情况如下： 近五年本章试题统计表 年 份 单选题 多选题 计算题 综合题 合 计 2007 年 3 分 3 分 2008 年 3 分 3 分 2009 年 3 分 3 分 2010 年 2 分 2 分 2011 年 3 分 3 分 本章知识清单 本章考点分析 本章要求掌握三句话：一个概念（投资性房地产）、二种模式（成本模式、公允价值模式） 和二个转换（计量模式转换和用途转换）。 一、投资性房地产的概述 1．投资性房地产的概念 投资性房地产，是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产，主要包括：① 已出租的土地使用权；②持有并准备增值后转让的土地使用权；③已出租的建筑物。 2 ．投资性房地产确认中应注意： （1）已出租的土地使用权和已出租的建筑物，是指以经营租赁方式出租的土地使用权和建 筑物。其中，用于出租的土地使用权是指企业通过出让或转让方式取得的土地使用权；用于 出租的建筑物是指企业拥有产权的建筑物。 通常情况下，对企业持有以备经营出租的空置建筑物，如董事会或类似机构作出书面决议， 明确表明将其用于经营出租且持有意图短期内不再发生变化的，视同投资性房地产。 （2 ）持有并准备增值后转让的土地使用权，是指企业取得的、准备增值后转让的土地使用 权。但是，按照国家有关规定认定的闲置土地，不属于持有并准备增值后转让的土地使用权。 （3 ）某项房地产，部分用于赚取租金或资本增值、部分用于生产商品、提供劳务或经营管 理，能够单独计量和出售的、用于赚取租金或资本增值的部分，应当确认为投资性房地产； 不能够单独计量和出售的、用于赚取租金或资本增值的部分，不确认为投资性房地产。 （4 ）企业将建筑物出租，按租赁协议向承租人提供的相关辅助服务在整个协议中不重大的， 如企业将办公楼出租并向承租人提供保安、维护等辅助服务，应当将该建筑物确认为投资性 房地产。 （5 ）下列各项不属于投资性房地产：① 自用房地产，即为生产商品、提供劳务或者经营管 理而持有的房地产。例如，企业拥有并自行经营的旅馆饭店，其经营目的主要是通过提供客 房服务赚取服务收入，该旅馆饭店不确认为投资性房地产。②作为存货的房地产，如房地 产开发商开发完成的商品房，属于存货，不属于投资性房地产。 二、投资性房地产的核算 投资性房地产的核算可以采用成本模式和公允价值模式分别进行核算，具体分析如下。 （一）采用成本模式核算投资性房地产 采用成本模式核算投资性房地产，可以分为初始计量、后续计量和处置三个步骤： 1．投资性房地产的初始计量 投资性房地产应当按照成本进行初始计量。不同来源的房地产其成本构成不同： （1）外购的投资性房地产 对于企业外购的房地产，只有在购入房地产的同时开始对外出租（自租赁期开始日起，下同） 或用于资本增值，才能称之为外购的投资性房地产。外购投资性房地产的成本，包括购买价 款、相关税费和可直接归属于该资产的其他支出。 【例1】甲公司于2011 年1 月1 日支付1000 万元价款和10 万元相关税费购入了800 平方 米商业用房，当日出租给乙公司。在采用成本模式下，甲公司购入投资性房地产的账务处理 是： 借：投资性房地产 1010 贷：银行存款（1000＋10） 1010 （2 ）自行建造的投资性房地产 企业自行建造（或开发，下同）的房地产，只有在自行建造或开发活动完成（即达到预定可 使