世联上海市新湖明珠是城项目价格策略报告.ppt

新湖明珠城价格策略报告; 第一部分 项目价格目标;基于项目 罕有的规模 优秀的品质 稀缺的资源 绝版的地段;短期目标: 14号楼实现较高价格 两个月快速销售 同时实现: 整盘高形象确立的起点; 第一部分 项目价格目标;房型;客户情况分析;以上问题就是我们在14号楼价格策略中 必须解决的问题;14000均价是否可行？我们将眼光放远到全市的可比楼盘:;比准楼盘确定权重;比准均价生成;单价=基准价+层差+朝向差;价格表的制作过程;楼体分析——逐层爬楼;水平差制定：选取四个具代表性的标准层;15号楼;影响因素;最大朝向差：结合经验值18%--30%及项目实际情况,确定最大朝向差: 1820元 占均价的13%，合理;园景;手动调差过程;拉开层差，保证低层 单位较低价格，消化 前期积累客户;平均折扣率的考虑：价格只是工具，保障整栋均价;———本项目39号701 V.S.燕宁苑16号楼702;本项目39号701　　 V.S.　燕宁苑16号楼702　　　　　　　;　本项目两房108平方米　　V.S.　苏堤春晓两房104平米;敏感性分析：均价的客户验证，与开盘策略相关;;单价区间;;总价区间; 第一部分 项目价格目标;P（项目价值）=f　(产品，价格、速度、形象) 备注：形象为展示和推广的综合体;规律1：形象≥价格 ，是项目正常销售的基础。 规律2：形象＞价格时，项目风险小； 规律3：当形象=价格时，项目产品需具有相当的独特性和 　　　　稀缺性，否则存在风险。;〖定价反思〗——本项目的模式选择与转化;世联以5月1日为节点开始 2006年12月31日前 实现15000元均价 攻　略;性价比=;〖15000元三期均价实现的执行攻略〗 2006.12前;;Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0. Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.;Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0. Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.;Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0. Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.;Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0. Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.;Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0. Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.;社区价值感知提升;;产品价值感知提升;形象大使 代表楼盘整体形象，能够体现“城市水社区”高贵品质;世联以5月1日为节点开始 6月31日前 实现14栋 14000元均价 攻　略;;〖 14栋14000元均价实现的执行攻略〗;F（P，X）= W其中P为价格，X为VIP卡客户量，W为销售量 以来人15%成交预估并配合活动设定进线和来人目标;〖 14栋14000均价实现的基础〗—客观条件和准备工作回顾;THE END ！