世联南昌市商道领域是营销策划报告.ppt

商道领域营销策划报告;项目市场篇;一、宏观城市发展背景;南昌地理位置 南昌地处长江中下游，鄱阳湖西南岸，是唯一一个与长江三角洲、珠江三角洲和闽东南经济区相毗邻的省会城市，承东启西，纵贯南北。;城市发展背景;城市经济现状——GDP分析 ;城市经济现状——固定投资分析 ;城市经济现状——居民收入;南昌作为省会城市，经济发展迅速，产业结构化比例合理，房地产业发展前景广阔； 居民收入水平不断提高，消费力水平稳步提升，投资金额不断增大，促进房地产业投资发展； 南昌城市发展潜力巨大，基础化建设加快，保障了房地产市场保持健康有序发展。;二、微观南昌房地产形势分析;——房地产投资;——一级土地供应情况;——一级土地供应情况;供应量　;——户型以三房、二房占据主流;——户型面积不断缩小、逐渐向新政靠拢;06年全市批准预售面积达340.38万㎡，至11月底仅为257.63万㎡，供应明显下降。 1-11月南昌市新推续推供应总量为176.11万㎡，销售总量为147.28万㎡，整体销售率83.63％。比2005年（79.4%）同比上升了4.23%，销售率明显提高。;红谷滩直追市中心，昌南与新建旗鼓相当，青山湖、朝阳洲、象湖、京东优越地理位置和高品质楼盘不断带动价格攀升。;二、南昌市房地产分析总结;三、南昌市商业市场分析;Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0. Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.;市中心板块：万达购物广场、地王广场、财富广场、恒茂国际华城、华龙国际等商业项目拥有八一广场成熟商圈；中山路、胜利路，人气聚集，品牌汇集，形成娱乐购物、商务办公互动经营，形成互为需求的“商业链”，业态逐渐繁荣。 红谷滩板块：红谷滩已经形成以城市行政资源为核心的新兴中心区，住宅类地产大举进驻，但大型的商务地产项目没有兴起，只有一些沿街的商铺，预计今年将启动一些商业地产项目如厦门联发集团、泰耐克集团等高档写字楼，这将使红谷滩初具CBD中心区的雏形。到时将进驻的商业态基本上要围绕银行、风险投资、基金、证券、金融租赁以及保险等形成关联度很高的“产业链”。红谷滩作为南昌城市新组团的崛起，不仅孕育了巨大的商机，也引领着新的投资领域和市场的资本流向，从这个意义上说，城市新组团的诞生也考验着投资者的魄力和敏锐的眼光。;城东板块：处于市中心东侧的商业圈。城东板块在南昌蛰伏了近10年后，则显示出强劲的“后发力”。随着南昌高新技术开发区建设的日趋深入以及城市东扩带来的快速变化，已经成为重要的城东城市组团，形成了与红谷滩板块相呼应的两翼新兴商圈。随着京东鹿鼎、香江家具、江西国际家居港、新城国际、泰耐克集团、世纪风情SOHO、浙大科技园、城东丰景等项目的进驻使得城东商圈日益丰满。随着今年艾溪湖整治工程的全面起动，城东城市资源的配置将进一步得到优化和提升，这些都为城东发展添加了腾飞的动力，由此，城东商圈繁荣指日可待。 城北板块：城北属于典型的老城区，随着近几年旧城改造的启动，城北片区的投资潜力逐步显现。蓝天碧水购物广场以及紫金城等一大批量商业项目的上台，将给城北片区的商业繁荣带来巨大的契机。;昌南板块：南昌市将投入40亿元，在青云谱区建设占地面积7平方公里的“新昌南城”，将之打造成南昌城市副中心的核心区域。青云谱区被定位为“以产业为支撑的开放式城市副中心”。 朝阳洲板块：朝阳商业中心主要是以洪城大市场的升级与改造为重点，着力培育发展批发市场商业氛围，在洪城大市场年交易额突破130亿，日人流达10万人次的强力拉动辐射下，丰源金润广场、富地干鲜、宝源综合大市场、绿色农产品综合大市场的热销，足以显现朝阳商业中心对南昌乃至整个江西批发商业市场的举足轻重地位。;南昌市总体商业市场总结 （出自武跃东工作室） 第一，形象大于需求。在目前的南昌商业房地产开发中，多以政府形象工程为主导，离开了市场的实际需求，其结果导致超前开发，过度开发，有场无市。这一现象在红谷滩新城区已经凸现。第二，开发重于经营。即只注重前期开发，不注重后期经营。开发商圈地后即到银行贷款，拿到钱后便开工，建成后能租就租、能卖就卖，根本不考虑能不能经营，是否适合经营。像千花伴购物公园、南昌化工大市场、万达购物广场已经出现商家经营困难的现象，而一度广为人看好的江大南路商业步行借也举步维艰。第三，速度快于效益。由于近两年南昌市地产价格一直上涨，为了把握住如此好的赚钱良机，众多商业地产项目大干快上。但由于过度开发，超出市场需求，效益上不去，许多新建的商业街、专业大市场都处于亏损经营状态。第四，政府热情高于企业。政府行政干预过多，利用政策吸引民间乃至外地资本进入南昌投资，导致同