临安市金基燕东园项是目营销方案.ppt

金基·燕东园项目2008年下半年营销方案;目 录;当前遇到的问题;公司目标及进度现状;临安市场近况 （０８年整体量价齐跌）;图1：2008年1－7月临安锦城商品房销售套数情况;图2：2008年1－7月临安锦城商品房销售面积情况;图3：2008年1－7月临安锦城商品房销售均价情况;图4：2008年1－7月临安楼市排行榜;各类问题的解决方法 （解决过程就是客户的说服和销售过程）;a 临安乡镇（於潜、昌化、高虹、横坂等）中小企业主 b 锦城街道：对价格、面积更敏感；现有居住条件改善 c 杭州：空气好、环境好；养老；价格优势 d 上海：旅游客群，休闲度假 e 温州、台州等地：投资 ;扫街（详见后） 与外地代理公司、旅行社合作(16#楼） “购房储值卡”计划（计划目的见后） “以小换大”计划（详见后） 教育资源（详见后） 泛会所（详见后）;时间：8月— 9月初 地点：临安市区及主要乡镇 文一西路 杭州 上海、温州等地 方式：介绍项目、发放资料、举行小活动、 吸引客户参加大活动 对象：各地的社区、学校、企业、银行、医院、 机关，现有的老客户 目的：１、直接成交　　２、活动邀约;前期存得越多，开盘折扣越多 存的时间越早，开盘折扣越大 ; 客户购买大户型，可以拿原先居住的小户型折现作首付。 ; 凡是燕东园的业主，都将自动成为金基会会员，可以与青云山居、晓庐项目业主同等享受金基会会员所有优惠，其中包括青云山居会所和晓庐会所各项配套服务。 业主能够享受到金基会会员经济。 ;;封盘越久，开发商准备越久，精益求精，呈现更完美作品给客户 硬件变化：景观重新设计；大堂、电梯厅精装修 重新打造样板房；会所装修 软件变化：教育主题，业主子女能够享受到的优惠 引进品牌物管公司 金基置业：大型国企房产品牌，实力与信心的体现 ;吸引客户关键：细节取胜 工地形象包装：景观样板区 看房通道 物管公司保安 软件下功夫：做足正规化、程序化 充满品质感、高尚感;探求购买春天、枫林晓城大户型客户来源及目的 “以小换大”计划 化劣势为优势：１、否认项目户型偏大，现有面积功能的合理安排 ２、测算完美舒适的居住生活所需要的面积 ３、测算三代同堂、共享天伦之乐所需要的面积 正因为我项目完善的配套设施及服务，才能在 现有面积下实现上述美好生活 　　　　　　　平层别墅：使用面积大大大于建筑面积;从景观方案入手，详细剖析每个景观节点 从教育角度入手，分析给业主子女带来的优惠 周边资源的整合：游乐场、学校、苕溪公园等;首先做好主力店招商，以此带动其它店铺销售 通过商业顾问代理公司招商;1、承认事实，口碑问题口碑解决 2、请大师、搞活动、找化解 3、给业主提供风水增值服务;1＃楼：教育超市，引入教育培训机构，打造临安顶级 教 育培训中心，所有业主子女免费享受。 会所：社区图书馆。临安唯一高档社区图书馆，丰富的 藏书量，所有业主子女免费享受 幼儿园：与1＃楼结合考虑，做幼教中心 与杭州名校教育资源互动; 通过教育角度入手，找托，依靠口碑宣传，大力宣扬项目优秀的教育资源和将给业主子女带来的实惠，增强市场认同度。 通过森博会，以官方的形式认同，并提倡鼓励大家 认可燕东园的公益教育模式。 ; 分析临安市区同等类型竞争项目销售价格 研究我项目与竞争项目的可比因素 得出我项目市场销售基准均价 挖掘我项目独特优势，计算超额附加值 　　（计算经济帐：超额的面积和超值的服务） ;临安市区主要楼盘现状;第一阶段项目销售均价：4500元/平方米 ;时间节