云南曲靖麒麟嘉城A鞘区商业综合体项目营销推广策略.ppt

麒麟嘉城（HOPSCA+CCP）综合体Ａ区商业 营销策划及销售策略方案（修改稿2）;报告体系;行业大势 ;5、地产行业自调控以来经历价了价涨量跌-价跌量跌-价跌量涨，近期房价有所反弹招致国土部密集调研，国土部正研究进一步强化调控政策措施，政策有趋严的趋势； ;7、只租不售是商业地产的趋势，商业地产的价值也是通过在经营当中体现，消费者认可租金不断上涨实现的回报，市场逐步开始走高端路线，经营方式由单纯销售转为只租不售和租售并举 ;经济周期服从政治周期;本体分析; ;南市区目前还没有商业中心的经营，嘉城项目近20万平米的超大体量，不仅在南市区，在整个曲靖市都是屈指可数的，无论从规模、硬件等都非常具备营造和培育一个新的区域商业中心的条件。 在未来阶段，南市区将是整个曲靖市的第二商业中心，本案就是第二商业中心的中心和先驱。 ;1、投资增长较快、整体市场供大于求，去化较难，存量有待市场进一步消化； 2、万宇国际、温州商贸城、闽南国际为代表专业市场销售良好； 3、街铺为王的同时，大型集中商业体正快速崛起，市场格局将发生变化； 4、新开商业集中体或在建项目引入镇店商家，而本案在招商过程中亦引入了沃尔玛等商家； ;秋季房交会小结： ;1、一方面他们比较理性，看重项目升值潜力，有自己的判断标准，要看见实实在在的利益；另一方面，他们又喜欢跟风，很容易被引导。 2、他们大部分人有风险意识，对没有稳定投资回报的商业体有疑虑。 3、大部分的投资意愿集中在面积100平方米以下的商铺，大部分投资者的商铺投资总价上限在100万以内，很少投资者能接受总价超过200万的商铺，低于50万的商铺是市场投资热点； 4、投资客户财富实力的高低，成为决定其购铺选择的首要因素。 （1）小投资客来源广泛，对总价敏感，偏爱小铺，关注投资回报率和回收期。 （2）中等实力投资客户大多财富数量有限，且投资态度审慎、务实，不愿意沉淀太多资产。 （3）大投资客户具有很强的支付能力和议价能力，对风险承受能力强，但比例较少。 ;嘉城作为名称的前缀，是借助了项目一期住宅、商业成功销售而树立的知名度和品牌，延续前期的广告效应，减少了后期推广的难度。 ——“国际购物广场、商业中心、商业广场、商业大世界、商城”等是直接传达复合型商业业态及项目的功能定位，有助于客户群体一目了然的理解项目。 ——符合功能定位，简单直接、明了，易于记忆的是嘉城---商业广场 ;优势（S） 本项目紧临城市主干道，昭示性强，易引起往来潜在客户关注； 世界零售巨头入驻本项目；扩大了项目的知名度及商业辐射区域，总体量20万平米，能满足商圈形成要件； 靠近多条城市交通要道，交通条件优越；周边区域有多家中高档住宅区、酒店、娱乐、餐饮、机关等商务配套，有地缘性消费群体，具有巨大的消费能量；； 具有市场的稀缺性和唯一性。同类型、同档次、同规模、同区域的商业体目前没有，世界零售巨头入驻是本案成为区域商业标杆的有力保证； 开发公司品牌在曲靖知名度较高； ;项目机遇和威胁;销售策略及投资回报模式;深度策划论证基础上的销售策略和销售投资回报模式;调控大势下，降低置业门槛，减少首付是销售不二的选择 ;商业常见的几种方式 ;为促进项目销售进度，采取“直接销售、带租约销售、产权式销售、以租代售”等4种营销方式组合，满足多种投资者需求，灵活操作，扩大客源，进而实现项目逐一消化。 ;直接销售货包： 1、 1幢住房面积约：11532㎡（96套） 2、 2、3幢住房面积约：20498.5㎡（200套） 3、 4、5幢住房面积约：21592.32㎡（192套） 4、 2-3幢底商面积约：2240㎡ 5、 A区1幢底商，三层面积约：2996.35㎡ 6、 写字楼一二层商铺商铺可售面积约：4000㎡ 合计：商业9236.35㎡；住宅53622.82㎡（488套） ;1、A区11幢一二层商铺，可售面积约：2800㎡ 2、A区6幢一二层商铺，可售面积约：3260㎡ 3、7、8、9、10幢商铺一二层可售面积约：6300㎡ 4、A区4-5幢底商一二层约：2682.92㎡ 5、沃尔玛及周边商铺，可售面积约：2034㎡ 合计：17076.92㎡ ;1、 6幢三层面积： 1770㎡ 2、 7幢三层面积： 956㎡ 3、 8幢三层面积： 956㎡ 4、 9幢三层面积： 805.4㎡ 5、 10幢三层面积：805.4㎡ 6、 11幢三层面积：1737.73㎡、四层面积：1737.73㎡、五层面积:314.16 ㎡ 7、 写字楼西三层面积：1878㎡、四层面积：1878㎡，东三层面积:1517 ㎡ 合计：14355.42㎡; 沃尔玛街铺价值较高，不存在返租的问题，写字楼产品面积较大且主要为主力商家，不利于议价。这样安排目的在