同策上海青浦徐泾地是块产品定位报告.ppt

09年至今，上海市独栋别墅市场整体表现需求强劲 青浦区西上海一枝独秀，价格适中，供求表现活跃 青浦区独栋别墅市场经过09年下半年的成交高点后近期成交走势平缓 但价格仍稳中有升 四、定制——需求出发，符合本案条件的产品方案 2F 户型建议.类独栋 北侧两个卧室都连接赠送的露台 主卧套间包含书房、卫生间；保证生活空间功能的完整性 Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0. Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd. 主卧坡顶式设计大幅度提升尺度感 （最高：4.5米、最低：3.3米） 主卧套间：包含书房、卫生间、衣帽间 四、定制——需求出发，符合本案条件的产品方案 附加值空间特色营造 Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0. Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd. 四、定制——需求出发，符合本案条件的产品方案 附加值空间特色营造 花园（从内向外看景观优美） 花园（从外向内看感觉温馨） 可晒到阳光的下沉式庭院 露台可用作小憩 Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0. Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd. 3、提升产品竞争力建议 四、定制——需求出发，符合本案条件的产品方案 Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0. Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd. 四、定制——需求出发，符合本案条件的产品方案 作为一个别墅项目，除去户型、品质等硬性条件，会所配置与物业管理服务等软性指标也在潜移默化中影响着项目的调性；从会所的外立面到其内部所设项目、从常规的物业管理到人性化服务无一不是项目可圈可点之处 Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0. Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd. 3、产品出路初探：目标客户、价格、产品 二、出路——区域市场下的项目出路探索 Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0. Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd. 二、出路——区域市场下的项目出路探索 产品出路初探——目标客户 目标客户需求点 第一居所自住需求 固定资产投资需求 国际社区自住需求 目标客户来源 独栋别墅客户来源较为广泛，徐泾区域为上海近郊城市别墅区域，直接辐射的主力客户来自西上海—徐汇、卢湾、黄埔、长宁等区域； 外地投资客仍是购买高端别墅房源的主力之一； 少量高端外籍客户 Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0. Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd. 二、出路——区域市场下的项目出路探索 产品出路初探——基准价格 徐泾板块一手房价格比对 通过本案与新房项目的外部条件比对得出本案价格，但该方式受供应量与成交量的影响较大，采用算术平均法求取各比较价格的均值为47361元/平方米 比较内容 开发商品牌 容积率 建筑规模 交通 配套 区域成熟度 居住环境 合计 最近成交均价 与本案比较价格 权重 15% 10% 5% 20% 10% 20% 20% 100% 本案 拟合程度 1 1 1 1 1 1 1 1 — — 比较系数 15% 10% 5% 20% 10% 20% 20% 100% 观庭 拟合程度 0.5 1.17 1.95 1.00 0.98 1.00 0.99 - 40000 40695 比较系数 7.5% 11.7% 9.7% 20% 9.8% 20% 19.8% 98.5% 大华西郊别墅 拟合程度