哈尔滨半岛国际住宅是项目整合策略暨行动计划.ppt

半岛国际2012整合策略暨行动计划;目 录;Background 背 景 回 顾;立于潮流前;2011下半年政府调控愈演愈烈，寒流袭来。 我们推广的3个波段风格变化显著，以适应形势转向。;差异化诉求;线下销售力;高新企业巡展;本次;Market 推 售 目 标;2011是个不平凡的一年，在经历2010的火热之后急速进入僵持，由僵持进而深寒。政策显露出超越出市场规律的“神迹”，让“价格回归理性”成为调控的主基调，降价成为2011下半年的主题。 2012注定是扑朔迷离的一年，2011岁末留下了太多未解之题，经济、政治、市场的博弈将在2012年继续，变数太多而市场将在变数中前行。;欧美债务危机升级——世界经济“二次探底”;*;调控方向“促使房价回归合理”总基调下，调控政策将持续严厉 经济增长趋缓，要“稳中有进”则势必放宽货币政策、刺激经济;总结:楼市寒冬短期不可逆转 ;半岛国际2012年的销售任务：;7# 87㎡总共132套 123㎡总共124套;楼栋号;Strategy 策 略 思 考;2012我们将以怎样的节奏推售6#、7#、8# 共632套房源？ ;审视同版块的竞争项目情况 寻找半岛国际 最具强大销售力的机会点;寰宇天下;钱塘帝景;明月江南;望江南;半岛国际 90㎡， 123--159㎡;综合比对 100—160㎡户型段滨江市场罕有（仅明月江南） 而明月江南为精装楼盘，单价、总价居高不下，市场反应冷淡;再看滨江90方竞品……;寰宇天下;钱塘帝景 90方;望江南;综合比对 90㎡户型今年供应量较大，并不稀缺 但都只做到2房2厅1卫的平庸设计，无夺人眼球的亮点之处; 2012年半岛国际稀缺首改户型，必须重磅出击，占领这个细分领域 以“市场稀缺首改户型 ”新产品形象刺激市场 带动“具有强竞争力的90方”销售 在逆市下，广泛撒网，全线捕捞市场里各种需求的“鱼儿”;随着86方、123方精装样板房开放，截止目前123方户型积累客户300组， 86/90方经过前段时间推广营销，已销售约160套， 两种户型段都具备一定的客户资源。 建议7#先行销售，消化掉这部分客源 6#紧随其后，产品线全面铺开，首改物业全线出击 8#则下半年连同前期余量去化。 ;2012半岛国际销售节奏建议：;2012我们将以怎样的方式营销推广？;半岛90方265套 ； 123—159方368套 尽管两种截然不同的户型段房源量不相上下 但我们需要用新的产品、新的形象刺激市场 2012，我们将用首改物业作为支点撬动滨江！;我们重建半岛国际大户型在滨江住宅格局里的新坐标：; 针对2012年的销售主力“首改户型”进行概念包装， 突出半岛国际“首改户型”的新形象，以“首改户型”的销售 带动“首置户型”的销售。 ;新主角 新形象 新观点;2011年下半年市场上观望氛围浓厚， 宏观市场不容乐观，甚至可以肯定这一形势，将会蔓延至2012年， 因此，越来越多的客户趋向于客观与理性， 开始追求那种对自己来说更适己、适用、适度的产品及生活。;关于 “适”，他们这样说：;年轻时，我们或许可以放肆地享乐，可到了一定年龄，适度才是我们理所应当的追求。大鱼大肉，小鱼小肉，一样千变万化，一样精彩不同。 能够找到适合自己的，才是真正的舒适享受，正如他那间兼厨房作用的书房，对他而言，能边读书边享受锅中飘来的香气，便是适合的生活。;适度，不是用金钱，而是用快乐和兴趣去衡量。 适度要建立在了解自己的基础上，你对自己的气质、本心，了解得越多，你就会找到你喜欢的。那么，适度生活就是你所处的一个平衡状态，是找到适合自己的节奏，是恰到好处适合自己的生活。;每个人对“适度”的理解都不一样，也许并不存在一个普遍意义上的标准，但是找到“最适合的”、“最恰当的”总没有错。;适度 不一定符合所有的口味，但对某些人来说总是最好的， 亦是在当下的市场环境下，本项目的目标客群， 在心里一直追崇着某种相同的生活理念，坚持着某种相似的价值观， 适度生活，开始越来越被他们所认同， 并成为他们的潮流标杆。;适度的生活，适度的饮食，适用的消费， 适度的设计，适用的思考 适自己，识自己，正如上述人物所推崇的生活， 是恰到好处，适合自己的舒适生活。;对于购房，他们这样说：;客群描述一： 购房人物：李小姐 28岁 海归 购房目的：为自住买房 我一直对滨江这个区域的价值比较认可，到市区几个商业中心的距离都刚刚好，不会太过于拥挤，也不会显得太冷清。或许也因为在国外生活过的原因，总觉得买套三房，住着才舒适。这次回国，刚好趁着调控政策，看了不少楼盘，对比分析之后，还是觉得半岛国际123方三房两厅两卫的户型，不仅面积适中，是目前滨江的稀缺户型