复地东湖国际三期精是装修产品可行性研究报告.ppt

复地·东湖国际三期精装修产品可行性研究报告;报告目的;经济指标;经济指标;产品两极分化，建筑密度较小。 高层与别墅的产品组合， 1.8容积率，建筑密度19.33%。;景观不及一期，但视野好。 无外部湖景，(1#超高层除外）主要为内部景观。围和式布局，高层与别墅组合，视野好。;中小户型占据比重最大 93-94平米的首置、首改型产品占52.44%，共574套。比重较大。其次为154平米户型。;户型比较优异 公寓产品全部为典型T4布局，方正，设计合理，附加值高。;预期售价万元以上 按照东湖国际价格走势，三期售价在10000元/平米以上，成为武昌标杆。;1.密度较低，产品形态两极分化;第二章;　第一阶段：简单式拼凑 ; 政府的政策导向，鼓励全装修住宅市场的发展。; 北京：精装房迈入快速发展通道 。正处于从小户型向其他类型产品过渡。北京是较早出现精装房的城市之一。2006年以后，50%以上的高档楼盘在实行全装修，而城市中心的酒店式公寓、高级公寓及高档住宅区几乎全部在推全装修。 上海：市中心精装修房的比例在70%以上。其公寓和高档物业基本上都实现了精装修，而且大户型有增多的趋势，市场对精装修房的接受度也比较高。 广州：发展比较成熟的市场, 精装修房比例已达到销售住宅比例的70%。 深圳：精装修房比例已达到销售住宅比例的20-25%。 杭州：全装修成品房已成为杭州房地产开发的一种发展趋势。到2010年新建商品住宅项目全装修率将达到60%以上。;以沿海发达城市为榜样，加速发展。;武汉的精装修房从2002年开始起步。 2002年武汉市正式确定丽岛花园、万科四季花城、绿景苑等５个开发项目在武汉市首次实行精装修试点，此后2002-2003两年内，汉飞青年城、圣淘沙国际公寓等小公寓项目加入精装修住宅的行列。 一线开发企业进入武汉市场，带动了装修房市场快速发展 随着国内知名品牌企业进入武汉市场，带动了武汉的精装房市场的发展，特别是2005年后，随着瑞安、仁恒、恒大、碧桂园等专门做精装房的企业进入武汉，武汉的精装修房市场开始快速发展。;半数购房者愿意接受装修房 根据武汉指数研究院08年对精装修房的调查显示??46%的网民明确表示愿意购买精装修房，相比5年前30%的比例，装修房接受度有了大幅提升。;高端精装：市中心的高端项目，中、大户型的常用装修标准;中档的标准装修，市场上普通住宅的常见的装修标准;中、低档简装，小户型、郊区中低档项目常用;装修房对价格提升作用在20-30%;23%;精装修房源对销售有明显的促进作用;典型案例二：万科·金域华府 市场调控期间，观望情况浓厚的情况下，仍然可以达到开盘销售93%。;案例三：金地格林小城。 逆势环境下，精装修成品提升产品竞争力，实现量价双收。;1.精装修能提升价格并产生溢价。精装修成品对价格与销售促进作用非常明显，能够带来溢价。但是要注意控制面积，避免总价过高。130平米以下户型均适合做精装修成品。 2.必须保证产品品质：热销项目均为品牌开发商，品质有保障，此为产生溢价与热销基本前提。;建议不装修;精装修SWOT分析;产品特征：户型紧凑，属首置、首改型产品。主流面积为：90平米，该面积段适合做精装修产品。;建议选取2#、3#、6#。 控制总价原则： 市场案例：大面积、高总价单位去化难。 1#、4#、5#户型面积有50%为150平米户型，装修后总价不好控制。尤其1#的超高层，装修后高区去化将比较困难。 2#、3#、6#户型均在90以下，属于适合做精装修的面积段。;装修建议 ; 菜单式装修通常由开发商及设计单位做出每一种户型的几种可供住户选择的室内装修方案，由开发商选几家装修企业提供样板房，标出综合报价及分项报价，供住户选择或参考。;2.买房送装修;劣势： ◆ 开发商需承担名誉风险 市场上装修材料的价格变化万千，对于一些实力不佳，抗风险能力比较差的装修公司来说在材料价格上涨时就可能以此充好、质量下降等问题出现，导致开发商未来承担名誉受损的风险。 ◆ 涉嫌价格欺诈 由于是“送装修”开发商通常不愿意透露装修部分的价格，一方面避免客户对装修质量产生怀疑，一方面通过此方式赚取额外利润，没有给与客户应当享有的知情权，在一定程度上由价格欺诈的嫌疑。 ◆ 客户风险增加、开发商签约困难 由于装修公司的履约能力不足，经验水平有限，客户与其签订协约的风险相应增加，对于开发商及销售商来说，签约的困难较大，目前通过种种销售说辞，虽然大部分客户能够接受这种方式，但从规范市场的角度来说，此种销售方式仍有待改进。; 由开发商联合装修公司统一完成建、装工程，将装修房作为一个完整商品出售给购房者。在预售合同中，双方就装修效果、装修材料及设备做出约定。;优势： ◆ 装修责任明确 开发商是全装