富阳新天大厦项目报是告.doc

目 录 壹、前言 贰、立地分析 一、项目基地位置 二、项目概述 2.1. 经济指标 2.2. 项目周边环境介绍 2.3. 面积汇总表 2.4. 项目的SWOT分析 叁、初步想法 肆、办公楼市场篇 一、上海市办公楼市场阐述 1、办公楼市场历史 2、主要分布情况 3、上海市办公市场近况 3.1. 供应与需求 3.2.空置率 3.3. 上海市办公产品价格走势 3.4. 小结 二、相关区域在售办公楼市场情况分析 交叉分析一 交叉分析二 三、项目周边市场情况 3．1．出售 3．2．租赁 3．3．周边市场小结 伍、商业篇 一、上海市商用物业简述 二、项目周边市场情况分析 2.1.周边情况简述 2.2.周边业态情况 2.3.周边租金及单元面积 2.4.周边商业市场小结 陆、项目定位 一、定位思路 二、主楼市场定位 三、办公楼定价 3.1. 客观评价 3.2. 投资回报率 3.3. 经济效益评价 3.4. 修正价格 四、商铺定价 五、商铺业态定位 5.1.业态定位依据 5.2.各层业态定位建议 壹、 前 言 本项目属于商办楼产品，本报告会从两个方面来切入本项目，上海市办公楼市场现状及周边相关区域的进行分析阐述；另一方面就是商业部分，会着力针对项目周边的商业现状对本项目作出研判。给本项目的最终定位作出一合理的市场定位。 贰、立地分析 一、项目基地位置 项目位于普陀区安远路与昌化路的交界处。基地南临安远路，西侧为昌化路，北为新丰路，东边为江宁路。在普陀区与静安区的区交界线的位置。往北有轻轨的中潭路站。 项目南面： 项目西面： 二、项目概述 2.1. 经济指标 总占地面积 3509㎡ 总建面 10400.54㎡ 办公楼建面 8756.54㎡ 商铺建面 1644㎡ 辅助楼 234㎡ 2.2. 项目周边环境介绍 交通——项目北边有轻轨的中潭路站，方便出行。即将在05年开工的轨道交通M7号线中 的一站也规划在一项目的附近。步行约十分钟左右。M7线14座车站可与15条轨道交通线换乘，并与磁悬浮线及地铁换乘在普陀设有4个站点。 威胁（Threat） 项目周边未来仍有住宅所附带的商业推案量，会带来一定的市场挤压； 项目周边厂房较多，拆迁的不确定因素会给项目带来一些影响，同时，也会使购买者信心受损。 叁、初步想法 从本项目的地段属性及产品的自身条件来看，主楼（四至十层）应是定位于投资性产品，比如：小户型办公、SOHO型办公（宜商宜住）、酒店式公寓方面考虑。主要依据是： 以上是通过对项目自身一些产品所具备的特性对本项目所作出的初步设想，而下面的报告则会通过一些市场发展情况来作一细节阐述、论证最终得出项目的产品定位。 肆、办公楼市场篇 一、上海市办公楼市场阐述 1、办公楼市场历史 上海办公楼市场发展至今，大致上可以认为经历了三个阶段，即： 史前期80年代中期，上海商品办公楼的概念为。当时的办公楼都以国有（亦称公有）为基础。其时，一些大公司如需在上海设办事机构，只能租用高级酒店套房起步期80年代末，商品办公楼开始出现于上海市场。其时中国正经历着改革开放，全国开始施行市场经济以取代计划经济，从而使房地产产品进入到商品市场。1988 年8月8日，上海通过国际招标出让了第一块土地———虹桥26号地块，标志办公楼市场开始启动。由于当时国家经济规模有限、经济结构也有待重新架构，商品办公楼的市场供应极为短缺，而需求量也十分有限（需求主要集中在大型企业、外商和外国领事馆），故未形成一个完整统一的市场90年代初，上海商品办公楼进入全面发展阶段。其时，国民经济GDP正经历着成倍增长，客观上对办公楼产生了“量”的需求；而第一波外资潮涌入上海，随之将甲级办公楼的概念带进市场，提升了“质”的需求。1990年，上海商城建成并推向市场，显现出上海办公楼市场全面发展的趋势。上海商品办公楼市场达到高峰。1995年以后办公楼指数一路下跌由于亚洲金融危机的影响，办公楼市场陷入低谷，出现严重的空置和低租金状况。其中，1997年指数下跌147点，成为1995年中房指数出台以来的最低点。1999年底开始，跌势逐步趋缓，并且在2000年5月办公楼指数同4月持平，成为5年来的首次止跌，上海办公楼市场处于不跌不涨状态。直到2002年1月，上海办公楼市场才出现转机，中房指数开始从负数转向正数，到5月份价格指数上扬8点，达到7年来的最高值。淮海路、虹桥开发区、陆家嘴等区域的甲级写字楼逐渐呈现出摆脱连年低迷的颓势。2002年度旺盛的需求使得其租金首