山东东营城发花园项是目定位及营销策略报告.ppt

城发花园项目定位及营销策略报告;黄河三角洲中心城市30万m2青春作品 与城市共成长;项目意愿∕营销目标 ：;认为项目可实现的目标;尽管，市场环境在变……;事件：2011年1月26日，国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议，研究部署进一步做好房地产市场调控工作，随后国务院办公厅发布：关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知“（简称“国办发1号文”），提出“明确房价控制目标、更大范围更加严厉的限购令政策”等一系列政策。;迷局 2010年，是中国房地产市场战略调控年，纵观全年多次调控，逐次升级。国八条的出台，给2011年房地产市场调控确定了基调。尽管如此，住房需求依然强大，供给仍然给力。;东营;成功实现目标的思路框架;Part1 背景研究;房地产市场宏观背景及政策研究;房地产市场宏观背景及政策研究 ;东营概况;东营概况;东营概况;东营概况;东营经济过度依赖第二产业，第三产业比例远远低于全国品均水平，存在较大上涨空间;人均可支配收入稳步增长，生活富裕;;;商品房竣工面积波动较小，供给平缓;根据各城区内部楼盘开发状况，打破简单的东西城划分。西城以济南路、西二路、为界，划分为三个片区，金娜路以北为西城中央生活区—胜华片区，济南路以南西二路以东为新崛起的胜南板块，济南路以南西二路以东为耿井片区。东城以项目集中区域，划分为北一路片区、开发区片区、清风湖片区、明潭湖片区。;西城房地产市场分析;西城区域楼市特征：;随着清风湖改造的建设启动，东城城市建设重心由北一路片区转到清风湖片区，加上开发区的潜在供应在未来两年将放量很大，众成悦来城、恒大项目、新天地公馆等项目将对整个东城造成很大的威胁。;东城各板块特征分析;楼盘调研表1（东城-高层、小高层）;;;;市场调研;调研小结;调研小结;背景研究梳理;背景研究梳理;Part2 项目分析与机会选择;项目及所在区域分析;项目现场;;竞争研判及可元分析;竞争研判及客源分析;竞争研判及客源分析;竞争研判及客源分析;市场突破与机会选择;区域;区域;小户型项目分析——瑞景国际公馆;;;;;小户型总结分析;小户型分析及对本项目启示;市场突破与机会选择;;;;;;;;国内典型案例赏析;外立面的个性设计，才有七种颜色的钢制百叶;售楼处外部及通道;售楼处内资料展示区及风险提示;;;;;样板间展示细节;实品房里，为了打破单调的视觉环境，墙壁上张贴了大幅的个性贴纸;最精彩的两个产品细节：“乱刺儿信箱”和“悬浮泳道”。;看过这个项目，只有一种感觉——新潮、时尚、酷。 金地·梅陇镇这个项目从整体格调，一直到细节设计， 都特别适合定位为青年社区的项目借鉴和学习;PART3 项目定位与物业建议;;项目定位;;项目定位;项目定位;项目定位;项目定位;项目定位;项目定位;项目定位;项目定位;项目定位;项目定位;项目定位;项目定位;项目定位;项目定位;项目定位;项目定位;项目定位;VI展示效果;项目定位;项目定位;项目定位;;核心问题界定;物业分析及建议;物业分析及建议;物业分析及建议;物业分析及建议;物业分析及建议;物业分析及建议;物业分析及建议;物业分析及建议;物业分析及建议;物业分析及建议;物业分析及建议;物业分析及建议;物业分析及建议;物业分析及建议;Part4 营销策略与执行;变;中国房地产市场在错综复杂的国际国内经济环境、利益博弈和民生政治的背景下——;水城国际的成功，是建立在战略层面上的成功，依靠优势资源和区位，建立了城发置业的知名度和影响力。;项目营销的执行层面，推广、销售是两大工作重点，如何高效执行？;战略清晰，决胜执行;总体营销策略;总体营销策略;总体营销策略;总体营销策略;总体营销策略;总体营销策略;总体营销策略;总体营销策略;总体营销策略;总体营销策略;总体营销策略;总体营销策略;总体营销策略;总体营销策略;总体营销策略;总体营销策略;总体营销策略;形象包装;形象包装;形象包装;形象包装;形象包装;形象包装;形象包装;形象包装;形象包装;形象包装;形象包装;形象包装;形象包装;形象包装;客户策略;客户策略;客户策略;客户策略;客户策略;客户策略;客户策略;客户策略;刀锋营销——推广执行;刀锋营销——推广执行;刀锋营销——推广执行;刀锋营销——推广执行;刀锋营销——推广执行;刀锋营销——推广执行;网络营销是速度最快、成本最低、限制最少的营销途径！;网络营销之——微博营销;万科红项目微博营销案例示意 万科红项目围绕”寻找小红人“活动22天，共发送微博393条，吸引粉丝9743人。除了派送礼物、聘请模特、跟拍照片的成本之外，传播成本几乎可以忽略不计。通过粉丝之间消息的转发，传播的途径呈现几何级的迅速增长，从