某市旧村改造项目营是销策划提案.doc

******开发公司 **旧村改造项目营销策划提案 智晟房地产顾问机构 2008年4月28日 前 言 “兵者，国之大事，死生之地，存亡之道，不可不察也故经之以五事，校之以计，而索其情：一曰道，二曰天，三曰地，四曰将，五曰法。一曰道二曰天三曰地四曰将五曰法 目录 前 言 2 第一部分 项目SWOT建构 5 项目SWOT建构 6 S——优势 6 W——劣势 6 O——机会 7 T——威胁 7 SWOT分析 8 第二部分 项目综合定位 9 一、项目核心理念描述 10 二、项目总体定位 10 三、项目客户定位 10 四、项目产品定位 12 五、价格定位 13 六、形象定位 15 第三部分 项目开发关键点建议 16 一、产品规划设计——关系项目成功与否的生死命门 17 二、建筑施工——进度比质量更重要 18 三、资金问题——开发商最缺的是钱，最不缺的也是钱 19 四、**村委会——水能载舟亦能覆舟 20 五、政策公关——小心驶得万年船 20 第四部分 项目营销推广思路 21 一、入市时机的把握 22 二、营销渠道 22 三、营销策略 23 四、开发节奏及销售控制： 24 五、推广宣传计划 25 六、案名方案建议 26  地者，远近、险易、广狭、死生也； 第一部分 项目SWOT建构 一个房地产项目的成败，归根结底来源于市场。可以说，房地产项目的成功就是操作者对市场的尊重。市场为我们的衣食父母，我们当然应该尊重市场研究市场。智晟公司对每一个房地产项目的策划思路，均基于对市场的详细调查和透彻理解。 根据此次提案所需的信息量，以及时间所限，我公司先开展了初步调查，主要针对竞争项目进行访谈类比，以找出共性及差异。以人为鉴，可以知得失。我们可以通过同类竞争项目的各项指标以及销售情况，大体厘清今后项目操作的关键要点。 项目SWOT建构 S——优势 **是很大的村庄，村民人口多，消化和辐射作用强。 紧邻交通主干道，交通方便。 成本可控性强，价格优势明显。 W——劣势 开发手续尚不完善，消费者购买存在心理障碍。 规模小，难以形成规模效应。 本地块处于非热点区域，住宅开发较少，居住氛围较差。 市政配套和生活配套尚不完善。 O——机会 城中村开发的政策好转，有更大机会转成正规。 同类项目已经出现了几年，客户对此类项目开始接受。 开发区的发展和建设将对本项目产生促进作用 新世纪家园的开盘将会进一步拉动本区域的市场价格预期，有利于项目的成长性。 T——威胁 同类项目不断增加（上东城等），竞争加剧。 非正规开发，行政部门处罚可能会使项目停滞，带来较大销售风险 SWOT分析 从上述列举可以看出，项目劣势和机会都比较突出，这就要求开发商在操作时，尽量将机会点加以转化和利用，使之成为项目优势。而对于项目的劣势点，应分别对待，具体分析，分清相对劣势和绝对劣势，进行针对性的处理，尽量规避劣势给项目带来的风险。对于威胁点，应当形成预警机制和预案准备，以避免一旦危机出现而措手不及。  道者，令民于上同意，可与之死，可与之生，而不危也；一、项目核心理念描述 根据前期的市场调研，以及分析和借鉴竞争项目的优势和劣势，得到本项目的核心理念。描述如下：依据现有资金和条件，类比竞争项目，采用非常规操作手段，首先实现项目滚动开发，待条件成熟，纳入正规操作，最终实现合理的利润和公司的发展。 本项目这种类型可以说是房地产开发公司实现原始积累的常见案例，操作此类项目，应该目标明确，战略思路清晰，首先项目安全，其次滚动开发，最终纳入正轨，实现公司的长远发展。 二、项目总体定位 从市场调研的结论可以得出，本项目的总体定位应该是：解决居住困难的中低档经济型住宅，面向区域市场，首次置业，中小套型，总价控制，宜居适用的普通住宅小区。提炼成关键词就是：在地性、经济性、小套型、低总价。 三、项目客户定位 1、目标客户定位 依据市场调查和走访，再综合同类项目的实际案例，从阶层、职业、收入、教育背景等方面确定本项目的客户定位。 1）、本村或邻村原住居民。 2）、附近周边一般企业员工 3）、附近个体经营商户 4）、区域范围内支付能力较低的新婚、新成家群体 2、目标客户群描述 在地性：原住居民和项目辐射区域内为主要客户来源。 收入水平较低和收入不稳定：项目附近周边企业多为私营企业，在目前我市的经济发展水平下，私营企业员工收入水平和稳定程度都比较低。个体经营的商户收入水平可能相对较高，但是稳定性较差。 首次置业：由于经济收入水平较低，导致购房的支付能力也较低，只有在居住条件实在无法满足家庭需要或者儿女结婚将购房作为必要条件时才勉强支付，对各方面要求相对较低。 四、项目产品定位 产品的目标是推向市场，市场的主体就是客户，明确了项目目标客户定位，产