海南阳光控股长流高是尚精品住宅项目市场研究及概念定位报告.ppt

海南正面对全国旅游转型升级的重大历史机遇，并之于其他旅游省具有更加明显的政策优势 海南是中国唯一的热带区域，海口的气候温和湿润，比三亚更适合长期居住 海口市环境状况公报（2008年第一季度） 全市环境空气质量继续保持优良水平，空气质量优良率为100%。其中，达到国家环境空气质量一级标准（优）55天和二级标准（良）36天。 南渡江龙塘取水点、永庄水库等主要集中式饮用水源地达到国家地表水Ⅲ类标准，集中式饮用水源水质达标率为100%。 海口与三亚是带动海南旅游经济发展的南北两极 ，承担着不同的城市职能和分工 海口承担着海南省中心城市和打造国际化都市的职能，三亚定位于世界级滨海旅游目的地 三亚定位：世界著名的旅游度假胜地和海南南部中心城市。 ——《1995～2010三亚市城市总体规划》 海口定位：具有热带风光和海滨城市特色的外向型国际性城市。 ——《2005～2010海口市城市总体规划》 从房地产分工来看，海口主要以未来居所和养老居住为主，三亚需求更趋向于休闲度假 海口与三亚之间交通的便捷使得居住在海口，度假在三亚成为可能 海口的城市配套功能完善，且平均房价远低于三亚，吸引了大部分来海南中长期度假及养老的客户 从价格优势来看，海口市将来有可能承接三亚购房购房客户的转移，成为一个全国中产的热点购房区域 海口城市规划—海口城市框架向西、东拉大，各地产板块功能更加细分，区域价值层级日益明显 海口城市的发展规划在于“中强、西拓、南控、东优”，其中西拓是主要发展方向 西拓：未来的西海岸新区将建设成为集行政服务、总部经济、文化会展、教育科技创意、旅游度假、健康养生、休闲娱乐、理想居住等功能元素为一体的未来海口新核心区； 东优：打造国家级旅游度假区，创造集休闲度假、高尔夫、乡村公园、旅游地产为一休的生态 产业园区； 南控：控制城市向南发展，保护城市生态屏障； 中强：强化与完善中心组团建设，提升主城区核心商务区服务功能。 海口房地产市场—各板块条件各异，方向各异 2007-08年在调控和危机的影响下，国内许多城市房地产市场受到严重影响，海口却逆市飘红，供需两旺 在实际供应量充足的条件下，海口土地价格剧烈提升，并且2007年底三级市场开始活跃 大型地产开发商纷纷关注海口市场，大规模拿地，看好市场前景 国贸区主流客户是作为一居的日常居住客户，客户最看重的是成熟的城市生活配套 工业区主流客户是与周边产业相关联的日常居住客户，最看重的是成熟的生活配套 海甸岛北部片区和新埠岛片区的主流客户为投资度假养老类客户，他们最看重的是距离市中心较近和高性价比 填海区的主流客户为投资度假类客户，他们最看重的是一线海景、万绿园、距离市中心很近、产品品质 西海岸片区的主流客户为投资度假养老客户，他们看重的是海景资源、产品品质和升值潜力 盈滨岛片区属于西海岸片区相对独立的一部分，海景资源强势，但产品品质一般，缺乏生活配套 消费者超高层认知调查 超高层的市场需求可以引导 结合现有客户和片区发展趋势，定位项目初期客户构成： 中高端渡假型客户，渡假投资，投资人群、三缘人群（居住、渡假、养老）为主 本地居民、外地常住海口工作人群为辅 客户定位——初期目标客户层直指中高端岛外人群 如何塑造领导者的角色——拔高价值形象 　高度创新： 利用高容积率特征，打造城市地标建筑和地标建筑群。 　技术创新： 引入先进的规划设计技术和理念，打造升级版物业。 　材料创新： 高品质材料的运用换取市场中无法比拟的居住感受。 　拔高形象： 中国最佳滨海CBD，启动项目，无敌海景，国际湾区，城市名片。 Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0. Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd. 项目客户定位 Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0. Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd. 客户来源 岛外来源 岛内来源 客户性质 投资客户 渡假兼投资客户 三缘人群 常住客户 渡假型客户 岛内居民 外地常住海口工作人群 主力需求 分布范围很广 50-60 ㎡单房或1房、70—80㎡2房 80-90㎡2房，110-140㎡3房 120㎡以上的3房、4房 100-120㎡2房，140㎡以上3房 100-120㎡2房；140㎡以上3房 80-90㎡2房，110㎡以上3房 与本项目契合度 ★★ ★★★★★ ★★★★ ★ ★★★ ★★ ★★ 预计比例 10% 44% 20% 3% 10% 5%