深圳百仕达乐湖大盘是项目营销推广策略.ppt

变市 高价 大盘 低成本 持续热销 方略; 2008·百仕达乐湖 以内部认购的方式神秘开盘 逆市创造12亿佳绩 获罗湖区销售面积及销售金额双项大奖; 2009·百仕达乐湖 将要面对怎样的难题？ 如何攻克？牛转2009！ ;产品面;·市场面·难题与方略;温家宝：中国经济看到复苏迹象 ;CPI增速持续下跌：国家统计局1月经济运行数据显示，今年1月份我国居民消费价格总水平(CPI)同比上涨1%，工业品出厂价(PPI)同比下降3.3%。 外贸出口数据不容乐观：海关总署公布了1月中国外贸进出口的最新统计数据：进出口总值1418亿美元，比去年同期下降29%；其中出口下降了17.5%，进口下降了43.1%。如此前预计的一样，中国2009年1月进出口首现十余年来创纪录的两位数跌幅，连续三个月出口负增长。 单月新增贷款创下历史新高：中国人民银行网站发布统计数据显示，1月份人民币贷款增加较多，当月人民币贷款增加1.62万亿元，同比多增8141亿元。;; 信贷数据呈现爆发性扩张，中国制造业采购经理指数(PMI)连续两月出现较为明显反弹，引发股市大涨。 信贷数据三点疑虑：一是票据融资量激增显出令人瞠目的信贷数据多少有些水分。二是尽管信贷激增，但货币乘数仍在低位徘徊，表明私人部门投资带来的信贷需求仍然比较虚弱。三是里昂证券编制的中国PMI指数远没有国内机构发布的PMI指数乐观，1月份里昂证券PMI显示新订单、出口订单、产出、价格、库存及采购等分类指标的数值仍在继续萎缩。 许多铁路、高速公路、港口、机场、电站项目在最近几个月启动。但来自政府的投资需求只可以暂时平衡供需关系。当优质的基建项目贷款被银行瓜分完毕，对于基建的贷款力度会衰竭下来，而私人部门出口、投资和消费依然萎靡，中国经济所谓二次探底是逃不掉的，因此估计时间将是在今年年末或明年上半年，除非外部世界的复苏比预期更加乐观。;;购房信心已有很大恢复，刚性自住需求踊跃入市： 08年刚性需求受压制，11、12月份成交量放大，不少新推楼盘开盘销售率超过5成，一些销售率达到7成以上，如溪山美地、金地梅陇镇、兴达华府等，个别楼盘开盘当月售罄，如中粮幸福花园； ;1、价格敏感，信心依然比较脆弱。虽然11、12月份成交量大幅增加，但因受宏观经济走势预期不确定的影响，一些价格较高的项目成交依然较少； ２、投资性购房比例增长慢。05-07年深圳房价大幅上扬，投资性购房所起的作用显著，不少项目投资性购房的比例超过5成。09年由于经济走势不明朗，投资性购房的意愿仍会比较低； ３、供应量大，房价上涨空间受限。08年深圳房价调整大的区域主要是供应大的片区，如西乡、龙岗中心城等。09年全市可售住宅量庞大，存推量去化情况，决定房价走势，故变数也较大。;·国内经济暂暖，但经济存在下行压力，后市难料； ·房市政策利好，刚性需求释放，房市暂时回暖； ·2009经济、房市变数较大，“逆市”转为“变市”;难题１：如何应对2009之变市，应变制胜？;;七日统战术;常规推售计划以“月” 为周期制定;７天成交情况及库存分析;将阶段性销售计划 七日精细化;·竞争面·难题与方略;楼盘;楼盘;成交月份;竞争面·小结;难题２：如何在激烈的二三级竞争中克敌制胜？;;无间追踪术;楼盘;楼盘名称;面积;幸福里？ 我“全”知道！ 价格，产品，销控，客户，推广，策略….. 深度追踪，比他的策划分析还透彻！;设置20余项指标 进行深入类比分析;二级 市场 ;·客户面·难题与方略;;;;;;客户面·小结;难题３：如何低成本深挖本区，广拓外围客源？;拓客方略;场外拦截术;;;; 在幸福里集中推广、积累客户的时段，在万象城附近开设外展场进行截客。（地点待定） 展示项目推广主题形象及阶段促销主题与细则，吸引客户到访。;;终端渗透术;;;二级终端占有量;市场占有率：08年市场占率达41%!;;罗湖区住宅地铺合计 30家;;中原二三级合作数据库(万科东方尊峪) : 转介独享佣金2%，全面激活客户终端，强力推动销售！;利益驱动术;;;;精准制导术;精准搜索;客品对位表;分类客户现住小区表;两房 罗沙片区;两房;·目标面·难题与方略;08.3.1;目标面·小结;难题４：如何在没有开盘节点的条件下冲刺10亿？;;目标分解术;;;;月份;·产品面·难题与方略;;;;;;库存总量 : 三房总量过60%,为本项目销售重点。;;;楼号;公 路 噪 音 大;公 路 噪 音 大;公 路 噪 音 大;公 路 噪 音 大;;整体库存分析 。3号楼，4号楼库存集中楼栋；小三房，大三房为库存量最大集中单位；主售产品单价以面积依此提高；库存产品总价价差明显，但也存在不同产品段总价交叉段。;产品面·小结;难题５：如何解决库存分散，弱化产品内部竞争，高效逼定？;;分品击破??;;楼号;