三亚凤凰水城商业项目新前期策划.ppt

产品定价 项目名称 国光滨海花园 碧城黎客 爱琴海岸 所属区域 三亚湾 河西区 亚龙湾 起始记录 时间 06.04.14 08.12.04 07.03.07 均价（元/㎡） 11000 13500 24000 最终记录 时间 10.03.24 10.06.13 10.05.17 均价（元/㎡） 26000 26000 35000 时长（年） 3.92 1.42 3.17 价格差（元） 15000 12500 9000 增长系数 0.245 0.587 0.126 统计三亚现有产权式酒店市场三亚湾、商业区、亚龙湾三个区域个案的价格增长表现，分别得出复合增长率为0.245、0.587、0.126。考虑到开盘时期、项目体量等因素影响，导致部分项目的产品价格增长幅度较大，速度较快。 三亚房地产投资市场供应量巨大，未来几年或出现泡沫现象不无可能。综合各客观因素和市场价格增长趋势，保守预测本项目5年后开盘价格可定位为37000元/㎡【价格基数25000元/㎡、复合增长率0.08，通过复合增长公式推导而出，即：25000*（1+0.08）5=36733 ≈ 37000】 现有产权式酒店市场价格增长统计表 产权式酒店部分 PART 3 租售市场研究 Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0. Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd. PART 4 产品开发建议 Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0. Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd. 产品调整前提 PART 4 产品开发建议 开发模式：租售并举，通过主力带动，保证资金平衡，商铺销售与良序经营。 产品组合：以类住宅产品销售支撑商业的运营，产品构成为产权酒店+主题型商业。 开发体量：综合区域市场支撑力，CRIC认为本案的商业开发量维持在10~12万㎡ 区间内，是相对合理的。 经营模式：持有主力店，通过分区规划销售商铺，后期采取返租等多重模式，保持 商业具备长期的经营效用和品牌形象。 Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0. Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd. 在不落之城的大概念下，我们的布局调整方案 概念方案在此不详述 扩大商业可销售面积，同时保证商业后期经营 PART 4 产品开发建议 Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0. Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd. 本项目将包含三大板块，在主题落位的前提下，强化销售目的： 类住宅产品，便于资金回笼和持续开发。 与商业进行组合，提升产权酒店的溢价空间。 开发体量8万㎡。 扩张商业面积，打造独一无二的地下商业空间，扩大区域影响力。 通过主题分区，在能够销售的前提下，销售特定商铺。 地下商业面积8万㎡。 打造项目外向型特色主题，导入文化内涵，完成商业氛围的市场培育。 通过主题分区，销售特定商铺，回笼资金、保障营运。 地上商业面积4万㎡。 PART 4 产品开发建议 Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0. Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd. 业态由定性决定。主题风情商业须体现对主题文化和景观的揉合，不宜采取现代高密度建筑形式，建议选取多幢组合的街区式形态。 主题式商业 街区——由若干街道形成的一片区域。休闲街区是指在街区的初始定义上整合大量景观、休闲商业内容，形成适于“游购”、精神环境放松的现代化业态。该业态符合现代人追求压力释放、闲庭信步的生活理念追求，为大多数新兴休闲商业所采用，并被证明是成功的。如：南京1912、上海新天地、上海大宁国际、成都宽窄巷子等。 它需要与景观和文化构建较为密切的联系 景观关联性商业 各经营单元需要相对独立的私密性空间 它需要慢速交通组织形式和情景营造 低密度 多单元 步行道 多幢组合/休闲街区 低密度，平均层高不宜过高，部分地上商业面积转化为