世联地产形势迷局与未新来方向.pptVIP

地产形势迷局与未来方向 主要内容 一、中国房地产分析需要注意的要点 汇率问题：人民币对美元汇率不断走强 理论上的迷局：房地产业是最大的内需吗？ 理论上的迷局，仍未破：6万亿地方政府债务危机可能引发财政风险，进而引发金融风险，影响社会稳定 人口动力：首次置业需求及改善需求旺盛 房屋购买的人口统计学（一） 房屋购买的人口统计学（二） 房屋购买的人口统计学（三） 家庭财富：改革开放以来中国人均GDP和居民储蓄余额呈现快速增长的趋势，家庭财富迅速增长 2009年中国人均GDP达到25009元/人，比1978年增长65倍 房地产问题成为了政治问题的迷思 二、房地产开发企业的战略选择 需要回答的几个问题 截至2009年12月31日，绿城集团共有储备项目96个，分布在中国34个城市，土地储备总建筑面积为3083万平方米，按权益计算为2076万平米 截至2009年12月31日，绿城集团的累计未结转合同销售收入为人民币482亿元，按权益计算为314亿元 合作开发解码：以品牌撬动资源，四两拨千金；以资源扩大品牌，实现良性循环 要点4 本轮调控，调控多深？ 本轮调控的目标到底是什么？ Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0. Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd. 世联的基本判断： （一）调控时间的长度，决定调控的深度； （二）保障房批量推出是商品房恢复正常的前提； （三）原有的主流开发模式面临挑战 …… Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0. Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd. Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0. Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd. i 如果价格不变，成交稀少的局面再延续半年、 一年，现金流如何解决？ ii 既有的“发展靠融资、利润靠涨价”的模式， 如何突破？ iii 面对“两个市场”，我们做了什么准备？ iv 怎样的布局和模式才能持续发展？ Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0. Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd. 资本市场对开发企业前景的悲观。 启 示 上市房地产企业股价大幅下挫 事件1 Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0. Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd. 进入2010年后，随着土地价格的大幅上升以及其他成本的增长，新政以来市场销售持续低迷，现金流开始出现紧张的局面，企业面临比较大的融资压力。 4月以来，此前多家已经公布的上市房企再融资计划纷纷受阻…… 证监会正在审核房地产公司融资申请， 赶在2009年5月之前提出再融资的企业可能排在首批25家名单之内， 但是，万科、金地、保利等龙头企业的融资，都至少在第二批甚至更后批次。 ?6月12日，冠城大通发布公告称，决定撤销公司2009年拟融资不超过16亿元的配股方案。 6月8日，世茂房地产撤销了2009年拟定的17亿元融资计划。 已有冠城大通、世贸股份、招商地产等多家房企纷纷撤销了再融资方案。 继IPO停止后，开发商企业债亦停止。 启 示 万科、金地发债与再融资受阻 事件2 Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0. Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd. 事件3 中信地产长春中信城项目淡市下热卖 2010年3月起，连续4个月销售额过亿、超额完成任务； 连续15次上调单价，实现了洋房从4500元/㎡到 6000元/㎡的价值拔升、别墅从 8500元/㎡到 13000元/㎡的飞跃； 中信城 连续4个月成为净月区金额、套数、面积第一。 地理位置： 位于长春净月经济开发区， 临近净月潭国家森林公园及长春最高点大顶子山 基本指标： 项目住宅用地110万㎡ ， 建面160万㎡ ，容积率1.5 产品构成：联排、独栋 +公寓、洋房 +商铺，