中原深圳市万科双城水新岸项目策略案.ppt

制 造 影 响 力;2;2;第一部分 寻找价值;第一部分 寻找价值;;我们对项目的认识; 由于“万科双城”项目所担负的责任，逼迫着我们研究方式与研究角度都要得到进一步的转化与提升！ ;观塘片区;经济发展强劲，土地储备充足，消费需求旺盛，但目前市场开发水平一般； 塘坑水库片区和大屏嶂公园片区，风光秀丽，自然景观资源优良， 高端产品汇集； 市场主要以供应高端别墅和大户型洋房为主，占到观塘市场总供应量的50%； 深圳客户消化掉市场供应60%的货量，主要以投资和度假为主。其它为本地自住以及少量投资客户。 深受深圳市场影响，随着观塘片区一体化的形成，深圳投资风险加大，塘厦价格洼地形成，从07年上半年开始深圳客户逐渐成为塘厦市场主力，消化掉高端产品的80—90%，中端产品的60—70%。 ; 塘厦采取功能式组团发展模式，“一网两区”作为规划重点。“一网”是指规划以迎宾大道为主轴，由科苑大道、蛟坪路、莆心湖大道、高尔夫大道等纵横交错、四通八达的道路组成的交通网络；“两区”是指规划建设3平方公里的行政文化中心区和30平方公里的科苑城高新技术产业园区。 全国千强镇排名塘厦位于27位。;塘厦地理及交通;便利交通网络，拉升区域整体价值;未来的观塘片区，价值持续提升? ;观澜湖球会：2007年到2018年将连续举办12届高尔夫世界杯。;目前， 富士康观澜科技园已建成使用。据了解，富士康全球经营总部及研发培训中心有计划要从台湾迁至深圳观澜。 该计划一旦实现，富士康将发挥巨大的“榕树效应”，吸引其上游供货商及下游客户等向观澜聚集，带来庞大的商务人流，观澜高端客流将达40272人次酒店、观澜—塘厦别墅区的客户面也将扩大，需求可能扩张。 ;观澜文化形象代言 ——平安金融培训学院; 在观塘片区我们拥有绝佳的优势，但是，“万科双城”如此大规模的低密度项目，我们的影响力将不止辐射在这个区域。;黄旗山片区;环岗湖片区;松山湖1号;优势：完善的市政配套设施、稀缺湖景资源， 政府的高端物业支持 劣势：居住氛围较为混杂，别墅与高层物业共舞台展示，发展商各自为政。城区功能复杂;深圳的豪宅版图;别墅类型;重点对手之——和黄“观湖园”;一期档案;;竞争总结;我们如何应对？;一本书，给了我们启示； 一个人，给了我们方向； 《美国城市化的历史解读》 厦门大学 王旭教授 同任何历史规律一样，城市化也是有规律可循的。 城市史的研究，主要就是探讨城市化发生、发展的规律，再从这个层面展开，进行全方位、深层次的剖析，例如城市性质、规模、分布等方面的变化，城市化和地区发展的关系。。。。。。 —王旭;启示一：城市化的发展 小城市—中等城市—大城市—大都市圈 （中心城市、郊区化是大都市区的两个有机部分，并非城市化发展进程）; 启示二：美国城市化的两个趋势 人口的相对集中是城市发展的一个必然结果 大城市发展到一定阶段，在空间结构上就会发生变化，表现为大都市圈，而不在是大城市自身的优先增长 大都市圈中“中心城市”的出现，中心城市会提供整个大都市圈中高度集中的便利化专业技术; 《深圳2030城市发展策略》当中明确提出深圳的区域空间发展策略是“南北贯通、西联东拓”，以深圳为中心的珠江东岸经济圈规划为洲际性专业型国际化城市，努力打造成亚洲高新技术产业研发制造中心城市、现代化国际港口城市、区域性金融中心城市、花园式海滨旅游城市。深圳与东莞、惠州不仅地理上山水相连，产业联系也相当紧密，目前深圳与东莞、惠州在电子信息产业等领域，共同发展成为国际产业链的有机组成部分，已经形成具有紧密分工协作关系的企业群。 大深圳都市圈发展势在必行！;眼界决定高度 当我们看待问题的角度发生变化，我们的价值也就 随之产生反应;重新审视项目价值一 深圳大都市圈内区域容积率最低的区域 ;重新审视项目价值二 深圳大都市圈内贫富差距最小的区域;与世界第一大球会为邻 深圳周边最大的森林公园 独享2700万原生森林、1500亩水库资源;项目区位的核心思索;;目 标: 打造最具影响力的中央别墅区！;2;;客户购买行为分析模型;客户购买行为分析模型 目的：是要在不同项目的客户之间寻求某种共同的价值点，组成一定的联合体，明确项目的目标客户群。外部影响，就是寻找客户共同点，共同的利益；这是不同客户对同一项目做出同样选择的基础。内部影响，就是保留不同意见、不同主张、不同利益，不求同一、不求齐一，寻求其不同的价值观，寻找影响客户的因素。; 客户选取标准为： 具备相当资金实力，资产至少亿元以上（由销售代表判断）； 按客户居住区域划分为东莞与深圳访谈 访谈态度较配合客户，以便访谈工作能够深入开展。 客户预约方式