临沂沂水万德广场整体新定位及发展战略报告.pptVIP

沂水万德广场整体定位 及发展战略报告;前言;开发战略研判;一、产品建议部分;一、产品篇;产品调整参考—商业部分;产品调整参考—商业部分;产品调整参考—商业部分;产品调整参考—商业部分;产品调整参考—业态建议;产品调整参考—业态建议;产品调整参考—商业部分;产品调整参考—商业部分;产品调整参考—商业部分;产品调整参考—商业部分;时尚花街;产品调整参考—商业部分;产品调整参考—商业部分;产品调整参考—住宅部分;本项目商业经营模式 销售为主，控制主力店业态经营方向（有利于整售或散售）。 少量有利于提升整体价值高端品牌商家可引进于主形象入口，大面积商家以高楼层或内铺多楼层联体经营放置 先出售独立商业街，再出售公寓配套底商及地下商业。 业态分布布局原则 高端品牌店以不需要极强人流，人气为主，大品牌休闲娱乐业态集中于高楼层 面向业主的高档配套主要集中在公寓底商，保证其一定的专属性和私密性要求。 面向外部客群的商业和餐饮等主要布置在独立商业体中。 地下一层或四层主要以家电（或超市）和面向外部客群的餐饮为主。 ;产品调整参考—住宅部分;定位诠释： 企业家 根据Pareto法则，本案部分高档公寓聚焦企业家阶层，提高项目利润空间，提升项目档次，使项目“名利双收”； 酒店式服务公寓 本案提出的酒店式服务是星级酒店服务的延伸，不但包括的真正的星级酒店服务，还在此基础上增加某些功能，如加强、细化多层次立体服务的功能，房间配置更加智能化等。通过服务的对比，大大增加了本案的附加值，也突出了本案的差异化； 投资型 充分发掘本案巨大的升值空间价值，将升值价值附于投资产品，以增加附加值提高竞争力 小户型白领公寓 小户型面积较小，即使单价较高而总价仍然较低，客户群门槛不受影响；小户型的出现，使白领阶层在本案能充分享受到社区的全方位服务，拥有工作与生活的双重乐趣。;产品调整参考—住宅部分;产品调整参考—住宅部分;产品调整参考—住宅部分;产品调整参考—住宅部分;二、项目定位部分;定位的基本原则 可行性原则：有足够的目标消费市场，各??业业态能够在激烈的市场竞争中生存发展； 互补性原则：各业态业种能够互补，并能在激烈的市场竞争中共享彼此的客流； 差异化原则：有助于形成鲜明的主题特色，在市场中形成差异化竞争； 前瞻性原则：不仅要着眼于现在，还要兼顾未来区域市场的变化； 利润最大化原则：有助于开发商销售和租赁的利润最大化； 资源整合原则：商业资源丰富，有助于招商和商业的快速启动；;功能定位;都市综合体是将商业、办公、居住、旅店、展览、餐饮、会议、文娱、交通等城市功能之间的三项以上进行组合，并在各部分间建立一种相互依存，相互助益的能动关系，从而形成一个多功能、高效率、多元复杂而统一的建筑群落。;都市综合体的九大特征;;;多样性;解析二;解析三 ①;H-Eat 食乐;童 趣 馆;Enjoying享乐; Shopping 购乐 ;;Sport 康乐;三、营销策略部分;营销策略;二、总体营销策略： ※ 深度挖掘区域价值，以区域价值赋予的物业升值潜力来加速物业的去化； ※ 创造差异化，通过特色性、差异化打造项目的独特性，创造“稀缺”价值。 ※ 先推公寓，再推商业，最后推住宅，有节奏分批开盘，不断制造销售高潮。 ※ 推动招商先行，物业销售跟进——针对商业 ※ 价格低开高走，有节奏、小幅、快速拉升价格——针对公寓。 ※ 刚需阶层重点突破——媒体联动，团购优惠——针对公寓。 ※ 内外联动，开发公司代理公司资源互动，扩大宣传，拉动项目物业的销售。 ※ 泛营销，以销售提佣为激励措施，通过与本案无太多竞争关系的其它项目销售人员来促进销售。 ;营销策略;营销策略;营销策略;创新营销概念一： “不升值，退你钱”低开高走价格策略 战略要领：低开高走，开盘涨价策略 战略精髓：蓄水期许诺下定客户或准签约客户，开盘铁定涨价。 实战操作：比如我们将开盘价定为8000元/平米，我们承诺客户开盘后两天内将升值到8300元/平米，使客户心理产生物超所值的概念，从而踊跃跟进，然后适当放量，把握销控，从而实现开盘真正升值。 宣传口号：发展商郑重承诺，不升值退您钱！ ;营销策略;营销策略;营销策略;营销策略;营销策略;营销策略;营销策略;形象塑造阶段;认识我们：嘉瑞伟业;嘉瑞伟业营销策划及销售代理服务工作机制;与开发商的联络反馈机制;销售系统5大保障机制; 嘉瑞伟业营销策划及销售代理基本功;嘉瑞营销指导思想 同心圆营销体系 刀锋销售70法则;一流营销做势，二流营销做事； 三流营销坐以待毙-无所事事。;嘉瑞伟业整合营销指