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尚高项目提案 Chapter1-市场分析 Chapter2-项目定位 Chapter3-销售建议 宏观市场分析 区域市场分析 市场项目对比 本案地块SWOT分析 市场分析结论 一、商场 优势：1.本项目处于规划中的建设路商业集中发展 区的辐射范围内。 2.周遍居住人群密集，可辐射人群约为10万人。 3.地处十字路口，连接八里板块和建设路板块。人流量大。 劣势：1.项目占地规模较小，单层商业面积小，无法引入大型知名商家。 2.临近龙湖69信箱项目有8万方的商业，不论是地理位置、项目规模、开发商知名度和商业运做能力都比本项目占有优势。 二、写字楼 写字楼的要素有： 1.交通便捷。（如人民南路办公区）——有 2.离政务办公中心近。（如人南沿线新会展办公区）——无 3.有历史积累。（如骡马市CBD区）——无 4.政府规划。（如东大街区）——无 商务小户型 1.市场对商务小户型的接受抗性越来越小。无论是市中心的财富ID还是本项目对面的东辰瑞景，其40年产权的小户形都受到了市场的认同和追捧。 2.法律的逐步完善使客群对年限的抗性逐步消除。 3.高于普宅的首付成数、按揭利率和后期生活费用是商务小户型的软肋，是限制其市场接受程度的重点。 正成·财富ID 区域市场研究小结之：竞争区域图示 特点二：4-15层为平层全装修住宅户型区间在31-74之间，层高3.0米，价格区间为6000-6800之间。 特点一：16-32层为55-88㎡住宅（清水） 单双层结合，双为层高5.6米的跃层户型，单层为层高3.0米的标准户型，双层以增加使用面积为噱头，以表面均价7500，实际价格5700来吸引客户。 分期特点：以楼层段为单位界定分期，一期为14层以下梯段，二期为楼上部分，层价格差50-100元。 1-3层为群楼商业部分。 财富ID Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0. Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd. 户型配比 平层均价： 6700元/㎡ 跃层均价： 7300~7500 元/㎡ Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0. Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd. 68平米套一 50平米套一 68平复式（清水）套一上层赠送空间21平米，销售均价7500元/平，实际套内均价5700元/平。 50平平层（精装）套一，销售均价6700元/平。 Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0. Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd. 通过对财富ID的分析发现，复式结构可增加项目的销售利润，本项目是否可全部做成复式结构呢？ 占地（平米） 6078.45 覆盖率 45% 容积率（住宅） ≤4.2 高度（米） ≤100 兼容性 住宅≤40% 通过以上数据得知：标准层建筑面积≤2735=6078.45*45% 设：住宅面积为25529=6078.45*4.2；商住面积为38294=25529/40%*60%；底商两层面积为5470，总层高为10米 则：住宅层数为31=90/2.9。基底面积≤823=25529/31 商住基底面积≤1912=2735-823； 如本项目商住全部做复式结构5.2米层高，则层数为17=90/5.2 商住建筑面积为32504=1912*17，小于38294 所以本项目不能全部做为复式结构。 Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0. Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd. 如全部做平层，层数为20=38294/1912，总高为20*2.9=58，小于90，所以为充分满足经济指标和取得经济效益最大化，平层和复式的各自层数是关键。 设：平层层数为A；复式层数为B 则：2.9*A+5.2*B≤90 1912*（A+B）≥38294 （数据来源搜房网07春交会调查） Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0. Copyright 2004-2011 As