同策2012年上海恒盛集新团拿地项目策略报告.pptVIP

成交年月份 2012.8 2012.7 2012.2 板块 松江新城 松江新城 松江新城 宗地名称 国际生态商务区14号 国际生态商务区15-2号 国际生态商务区9号地块 土地用途 住宅 住宅 商办 出让面积 (平米) 57733.6 50870.7 92683.2 容积率 2.5 2.5 2.5 可建面积 （平方米） 144334 127176.8 231708 中标价格 （万元） 79000 89300 62100 溢价率 （%） 9.3% 40% —— 楼板价 元/平米 5473 7022 2680 中标单位 上海万科房地产开发有限公司 上海信达银泰置业有限公司,上海信达立人投资管理有限公司 万达地产 松江新城2012年以来出让地块 松江新城2012年至11月成交2幅住宅地块，均是在规划中的国际生态商务区内，万科的入驻进一步提升了板块的知名度，同时利好优势更为明显的是万达广场入户松江新城，将为板块升级和人口导入带来巨大的上升空间。 板块内供需缺口扩大对市场后续的价格走势将会是有力的支撑 Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0. Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd. 青浦新城 西翼：是环淀山湖经济区，区域内拥有包括淀山湖在内的21个天然淡水湖泊，规划利用上海国际大都市独一无二的自然水资源优势，将大手笔、大踏步发展湖区经济。重点开发度假休闲旅游、会务会展、创意研发、康体疗养和生态居住，力争把这一地区打造成世界著名的湖区之一。 东翼：是指青浦徐泾镇、华新镇、赵巷镇等青浦东片地区，其中重点是19平方公里的西虹桥地区，其位于虹桥综合交通枢纽86平方公里规划范围内，受大虹桥辐射带动整个地区。 一城：是指青浦新城区,规划总面积为119平方公里，建设用地约为85平方公里，人口规模约70万，它已被确认为上海郊区新一轮发展的重点新城之一。按照今年年初上海市规划工作会议讨论通过的郊区新城总体调整方案，未来青浦新城区将在接受大虹桥地区的辐射，重点突出“产城一体、水城融合”理念，提升城市功能和能级，建设成为服务长三角的上海西部综合性生态宜居新城。 “一城两翼”发展战略开始全面启动建设。 西 翼 东 翼 一 城 Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0. Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd. 青浦新城 战略发展总体布局形成“三轴、六片、四心”的发展结构 三轴：淀山湖大道发展轴、公园路发展轴和老西大盈港发展轴。 六片：【东片】同三国道以东，油墩港以西部分。是以居住为主的区域，构建配套设施完善的以多层高密度为主的居住区。 【北片】上达河以北，外青松公路以西部分，实现产业转型，提升产业能级，形成以生产性服务业为主导的高科技创意研发产业园区。 【工业区片】上达河以北，油墩港以东部分，现状工业予以保留，规划进行环境改造和设施完善。 【中片】西大盈港与同三国道之间部分。中片是青浦区区政府所在地，主要由多层高密度为主的居住区以及行政、文化、商业等公共服务功能集聚区构成。 【西片】西大盈港与西九路之间地区，连接朱家角镇和中片。是高端服务功能集聚区，包括会议、会展、商务、商贸等功能。结合设置低密度居住区。强调生态型和特色型的开发，积极营造“滨水城市”的特征，构建良好的环境。 　【滨湖片】西九路以西至淀山湖沿岸部分，以旅游服务和特色居住为主导功能。强调生态环境和历史人文环境保护，兼以旅游开发，营造传统水乡古镇风貌特色和滨湖景观特色。 创意研发中心 朱家角休闲旅游中心 老城商业中心 公共服务中心 Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0. Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd. 从供求走势上看，青浦新城板块在经历了08年低谷之后整体趋势稳步上升，且板块内总体呈现供小于求的局面，需求量还有待进一步释放。 成交均价方面，随着政府”一城两翼“政策的逐步推进以及轨道交通规划，成交均价稳步提升，2012年截止目前成交均价维持在15000元/平米左右的水平。 青浦新城 板块内由于轨道交通的规划相对滞后，导致该区域一度成为价值低洼。但由于近年来轨道交通20号线的规划以及政府”一城两翼“工程的正式启动，已吸引诸如仁恒、旭辉等大型实力房企的进驻，相信不久之后该板块将站上新的价值高点。 政府重大