苏州工业园区湖东某商新业地块调研及定位分析报告.pptVIP

苏州工业园区湖东某商业地块调研及定位分析报告（草案）;基本思路;; 项目位于创苑路、松涛街交叉口东南处，临近地铁二号线松涛街站点，连接研发生产区和高等教育区，是区域首期的几何中心。南面紧邻工业技术学校、东面是公寓C区，北面是苏大三期，西部是生物纳米园和创意产业园。交通便利，地理位置优越。;一、项目基本情况;一、项目基本情况; 地块通达性较好，往区内各个发展组团较为便捷；往市区可通过独墅湖隧道以及东方大道，连接绕城高速、中环路；对苏州以外的交通也相当便捷 项目紧邻轻轨二号线延伸段松涛街站，为市区的外部人流导入提供了便利条件 项目西侧松涛街已全线贯通，成了园区湖东南北通行的主干道，湖东和车坊居民前来消费极为方便 区内主干道网成三横三纵格局，支干路网的完善、公共交通的发展，将大大缓解内部交通压力。;-----区域发展概况;;;地块 ;开发商;开发商;开发商;-----未来商业供应量; 随着园区城市基础设施加快建设和现代服务业的倍增发展，一大批商务、文化、旅游项目快速崛起，有效拉动了园区商业载体建设。同时商业供应量急剧加大，且存在同质化情况，造成各商业体之间竞争激烈。 从行业和业态发展来看，园区现有零售业态、餐饮业态比较齐全。园区商业大多以高档餐饮、娱乐休闲、精品百货和大型卖场为主要业态，以邻里中心社区商业为补充，面向普通大众消费的商业供应相对不足。 本区域及周边商业以社区居民、师生和企业员工的基本生活需求为主，中低档餐饮、日用品零售成为主要业态；但区内人群的选择性、综合性消费需求尚未能满足。 本区域商业处于发展和培育阶段，商业布局缺乏整体协调性，一定程度存在同质化倾向，商业与商务、商业与交通的联动性不足，需要分清层次、错位发展。且商业租金水平普遍偏低。 若本项目定位于上述业态的一种，难以跨区域吸引人流。所以应寻求既满足区内未满足的需求又能解决跨区域业态作为重点思考方向，本项目合理定位将直接决定后期营销和经营状况。;二、区域市场调查;;分析目的及分析思路 通过消费市场的分析，充分了解项目所在区域消费群的总体规模、消费者属性及其在消费活动时所表现出来的各种特点。从消费者的角度审视项目所在区域的消费市场环境，是本项目的开发更具有针对性，能够充分满足消费者的实际需求，并为项目商业定位、业态构成及组合建议提供分析依据。 分析内容: 消费规模：对项目所在区域的人口规模以及辐射的潜在消费者规模和未来发展趋势进行分析，获得支持本项目开发的潜在消费群规模状况及未来发展前景。 消费结构：对项目周边消费者的支出结构进行分析，了解潜在消费群的基础属性特征，使本项目开发更具有针对性和指向性。 消费能力：对项目周边消费者的收支状况及发展趋势进行分析，为推算本项目的潜在购买力提供依据。 消费行为：对项目周边消费者消费行为习惯进行分析，了解消费习惯特征及选择商业设施看重的因素，为开发能够满足潜在消费者需求的商业设施提供保障。;◇ 区内的众多学生及教职工人群； （全日制本科生、研究生6-7万人） ◇ 创意产业园、生物纳米园研发人群； （预计全部开发完成后可容纳4-5万人） ◇ 翰林缘等住宅用地的居住人群； （预计入驻人口约7万人） ◇ 月亮湾待开发办公楼的办公人群； (预计全部开发完成后可容纳6万多人）；;-------辐射范围内人口规模;-------消费规模分析;-----消费能力;-----消费结构;-----消费行为;-----消费需求;-----小结;;-----优势分析;-----劣势分析;-----机会分析;-----潜在威胁;评价项目;;五、项目定位建议;主要类别;五、项目定位建议;时尚消费型设施;五、项目定位建议;层数;五、项目定位建议;整体持有;;六、初步财务测算;六、初步财务测算;六、初步财务测算; 净现金流：