邢台市威县都市经典期新收官项目整合营销策划提案.pptVIP

问题具体体现： 1、楼头、顶层户型剩余太多。 3、销售控制工作未做好。未能控制户型去化配比。 4、规划初始未能解决差得位置的户型设计问题，楼侧无外飘窗或阳光室，楼顶无小跃。 项目所有的营销投入最终目的是为了足够的客群上访率和认可程度，劣质的服务水平会严重降低客群的满意度和对于项目的信任度，极大地降低客群的转化率。 作为营销环节终端的销售员，是整个营销的瓶颈口。一个现场销售员至少耗费1/5的到访量。 不合格的销售团队，所带来的营销成本耗费是惊人的。意味着项目需要更多的营销费用去积累客源。 问题具体体现： 1、案场管理混乱，不严格执行案场管理制度 2、业务员专业水平参差不齐，整体专业度没有体现 3、没有统一的销售说辞、合理的销售动线 项目二期营销核心问题思考。。。。。 楼盘广告语 【城市杰座VI-1】 【城市杰座VI-2】 销售目标 城市杰座住宅部分1年内分2-3批次完成全部销售，搭售清空尾房，年底销售率达到90%，并通过整体包装推广，获得高贵经典的城市印象，确立高端地位。以此为商业部分销售做好依托。 商业部分2012年启动，年底完成85%的销售量。 （邢台住宅地产加速萎缩，商业地产却在兴起。2012年开始，邢台市场的商业地产环境逐年红火，但是相应的供给量逐年在增大。市场储量以惊人的速度增长。 我们建议，商业快行快售，领先对手先行一步。 营销手段 高起 由营销手段软件三要素达到客群的高端心理认可，最大限度的营造项目高端氛围，这是本案一切营销手段的基础。 高落 高层住宅部分，首先，然后进行高端宣传，使客群对于项目的高定价有一定的预估和认可，销售采用超大比例优惠折扣售卡的方式，将价格线拉回客群可承受的范围，营造高端高优惠的产品形式，获得旺销。 商业部分面临同区域同质化竞争对手的价格线封锁和客源抢夺。 如何从价格线封锁中突破？使客群认可并抢购我们的产品？ 我们的方式是：提升商业的自身品质。拉开与其他同类竞争对手的水平。、 平面诉求：城市杰座，都市经典，新年感恩荣耀回馈， 时间：2011年年底-2012年元宵后1个月 活动主题： 媒体选择：各乡镇墙体海报，县城道旗，短信群发，户外广告。 活动内容： 主体： 已购房客群可在活动期间售楼部到场赠送礼品和到场券，同时可凭票参与年底（或元宵节后）“一期经典感恩回馈，二期城市杰座荣耀启动”现场活动。 凭到场券一名老客户可携带一名新客户参与十套特价优惠房抽奖购买活动和金条抽奖活动。 活动推出 1、十套大优惠特价多层住宅，老客户和老带新客户可凭券参与抽奖，获得购买特价住宅的机会（机会可在期限内可转让，请注意暗箱操作） 2、万元金条十根 现场对老客户和十款特价房购房业主进行现场抽奖一根（请注意暗箱操作，避免流失），现场封存9根金条，对外宣布待商铺销售时在商铺业主中抽奖奖励。金条长期对外展示。 3、老客户和新客户办理商业VIP铜卡 可在商铺销售时累积优惠使用。 以此活动为核心，进行充分的市场宣传预热，启动2期项目。完成项目的市场形象导入工作。 并激发客群的饥渴。 时间：初启动开始，延续到排卡强推的第二阶段。 平面诉求：加大广告主题语的震撼力，提高紧迫感 城市杰座高端生活方式 无忧托管式商业计划 时间：2月份开始，4月中旬结束。 策略说明：在具备市场认知度的前提下，用强烈直白的表现方式，将客群对于项目提供的上层高贵生活的渴望激发出来，形成对本项目的依赖感。 媒体选择：DM单、短信广告、花车巡演 活动核心： 1、超过市场常规的VIP优惠政策，强烈唤醒客群饥渴。住宅商业同步，互相支撑。 2、以最低1房：1.6卡比例全面售卡，在第二阶段做好项目强推工作。 确保有足够的客群积累，支持开盘时期的提价。 3、在此期间，除了常规的市场宣传外，以不超过一月一个主体活动的频率，设计这段期间的事件主题。 产品新闻发布会 名品赏鉴会 电影风情节 投资理财名师讲座 时间：第二阶段宣传波次初期，用做阶段主题。夜场为主。 目标： 1、吸引客群的好奇，来风情节娱乐，推广影响力。 2、填充一个宣传波次事件主题。 一个足够大的广场，一台大的投影机，一个足够档次的POP布置，一个水吧休憩点，十数套各国风情装、COSPLAY装即可承载一次风情节活动。新奇，有趣，强烈增强客群的好奇，使得项目获得更大的影响。 时间：第二阶段宣传波次中，用做阶段主题。 目标： 1、借用名品赏鉴会，为项目高端找寻血统。 2、填充一个宣传波次事件主题。 时间：第二阶段基