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研究思路 A.十八大报告对未来房地产行业的发展提出了更高的要求 a.促进工业化、信息化、城镇化、农业现代化同步发展 b.2020年实现国内生产总值和城乡居民人均收入比2010年翻一番 c.房地产行业逐步由 ”生产型为主” 向 “服务型转换“ C.从城市化发展水平来看，未来将处于商业高速增长，住宅稳步增长的发展阶段 D.超发货币带来的资产价格膨胀和较高的财务杠杆也是住宅得以高速发展的关键因素 E.在持续稳健的货币政策下，货币超发带来的资产价格膨胀难以存在 F.房地产行业将迈入产业周期的稳定增长阶段，未来成长的潜力在于品牌与服务 G.展望—房地产行业进入多元化的发展格局 a.为坚持普通住宅开发，强调高速周转和快速去化，继续以普通住宅为主要产品，主要满足首次置业客户的需求的企业。(恒大、碧桂园） b.定位于高端人群，布局有较高购买力的城市，专注精品楼盘开发的企业。（龙湖、绿城） c.目前强调住房开发销售与一、二线城市核心区域商业综合体开发并持有，获取住宅开发销售及长期稳定租金收益的企业。（华润置地） d.尝试从地产行业逐渐向资产管理型企业转型。（合生创展） e.关注创新的地产服务类企业，尤其是能将“ 新经济” 类与“ 社区服务“ 类相结合，打造服务员平台的公司。（花样华控股） 目前房地产企业竞争格局及不同房地产企业的战略选择 . B.房地产企业面临着激烈的竞争形势，具有核心竞争力的公司将会最终胜出 C.从价值链的分析出发，房地产行业通常有三种可能的模式 D.目前大部分企业聚焦项目开发这一阶段，但价值链的两端将有着更好的成长性 E.在不同的价值链上形成的商业模式有不同的关键成功因素 a.华润置地通过万象城项目已在价值链上形成了自身独特的竞争优势 b.中国海外在价值链上” 项目开发“ 环节不断夯实自身的竞争优势 正是两家公司卓越的竞争优势让其投资的回报远远高于指数 三、影响2013年投资策略的关键因素及标的选择 1.人民币升值趋势 2.货币政策 3.房地产调控政策 4.未来一年房地产供需关系 5.行业的资产负债表影响企业投资周期 6.影响房地产行业估值关键因素（营收规模、净负债率、业绩增长） A.即使经历了2012年的股市上扬，目前房地产的估值仍处于历史的较低水平 D.人民币升值的预期对于房地产企业的资产估值具有正面的意义 E.2013年房地产的调控政策将趋于”稳定“ F.2013年供求关系将可能更加有利于供方 G.企业层面影响估值差异的关键因素与宏观有所不同 H.从投资而言是尝试找到未来这些关键因素指标发生的变化，从而找到最佳的投资标的 I.从营收预测看，房地产行业仍然保持较高的速度增长 J.从负债率水平看，部分高负债的企业2013年有望降低自身的负债水平 K.重点关注的企业那些在2013年估值比较有优势，且影响估值因素处于正面趋势的企业 L.值得关注的是部分企业在1—10月份保持较好的销售业绩，为未来的业绩锁定奠定基础 Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0. Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd. Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0. Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd. * 2013年香港房地产投资策略 Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0. Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd. 一、结合宏观经济和关键因素，分析未来房地产的格局 二、目前房地产企业竞争格局及不同房地产企业的战略选择 三、影响2013年投资策略的关键因素及标的选择 Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0. Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd. 单击添加副标题 单击添加副题 单击添加副标题 1、宏观政策环境 2、整体需求结构演变 一、结合宏观经济和关键因素，分析未来房地产的格局 Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0. Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd. Evaluation onl