万科-公寓市场研究报告精选.pptx

龙门销售组 2014年4月;;;公寓市场概况——使用功能：当前在售公寓面积以40-80㎡为主；70年产权公寓大部分作为居住型产品，部分作为办公应用；40年产权公寓多数作为办公soho运用；40年产权公寓产品户型小，总价低，是投资客青睐产品；真正的拎包即住成品、专业管理的酒店式公寓将成为未来发展趋势;公寓市场概况——标准层：公寓产品平层面积集中在1200-1500㎡，电梯配比均在1:5000以上，远远大于写字楼配比；梯户配比大于1:3;标准层布局类似，均为东西向小面积户型，四角边户为大面积户型;公寓市场概况——附加价值：除边缘地区外，郑州公寓多为双气；目前郑州市场上的精装修或者为提高溢价做的简装，或者为提高客户关注度而做的假装修；受政府层高要求，loft发展受限，未来平层创新将集中在软装、精装修等附加值方向 ;公寓市场概况——推广诉求：针对不同的客户群体，推广时主要针对投资和自住两种客户类型进行宣传；针对投资客户，主要突出项目地段及投资价值；针对居住客户，以年轻群体为主，突出配套完善，突出年轻化、时尚感和创意性。;;概况小结：;;住宅市场 ——供求关系： 2013年，郑州商品住宅市场月度供求整体上呈波动态势，整体市场表现为供过于求的局面。 ;住宅市场 ——供应分析： 2012年市场回暖，供应量回升；2013年又小幅回落；2013年60㎡以下供应较少，60-70㎡供应最少。;住宅市场 ——成交分析： 2011年因政策影响成交量下滑明显，2012-2013年由刚需支撑市场回暖明显；60㎡以下面积段成交套数排名次于两房、三房。;住宅市场 ——成交均价： 2001-2013年，商品住宅市场成交均价逐年攀升; 2013年商品住宅成交均价为8300元/㎡，各月价格波动较大。;住宅市场小结 ;2010-2013年郑州市商业市场保持供大于求的局面，供求比达到1:0.47.;商业市场2010-2013年度供应面积走势;商业市场 ——成交分析： 2010-2013年商业市场成交走势逐年下滑；2013年1-7月表现积极，整体呈上升趋势，从8月份开始下滑。;商业市场 ——成交均价： 2010-2013年成交均价持续上涨比较平缓，整体呈上升趋势，2013年出现首次回落，成交均价15834元/㎡，环比下降8.3%；2013年郑州市商业市场??度成交均价波动较大，整体呈上升趋势。 ;商业市场小结 ;公寓市场——成交分析：近四年，公寓年成交体量均在23万㎡左右，40年产权公寓成交价格及成交体量均低于70年产权公寓产品；2011年限购政策出台，40年产权公寓急剧增加;;;;公寓市场小结 ;市场分析小结：;;中原万达SOHO销售情况;12B#;户型;京莎广场：位于老鞋城批发市场商圈，成交客户主要来源于地缘投资客户及私营业主;正商城航海公寓：产品偏居住功能，面积偏大，40年产权首付月供门槛高，销售情况不理想;典型项目分析小结：;;客户分析——构成：郑州公寓市场的需求大部分来自于投资客户，一些初创企业、企业办事处等企业客户也占一定的比重，极少刚需型客户选择40年产权公寓作为居住过渡;客户分析——投资客户：主要关注投资保障、升值潜力、产品面积以及付款方式等因素;客户分析——办公自用客户：主要关注满足办公所需的条件（交通便利、昭示性、办产品硬件）、价格。;客户分析——过渡刚需客户：主要关注总价、首付等价格因素以及交通的便利性;客户分析小结：