11-12章合同法.pptVIP

四、租赁合同的效力 （一）出租人的义务 1.交付租赁物并在租赁期间保持租赁物使其符合约定用途 T216 2.维修租赁物的义务 T221 3.出租人的瑕疵担保义务 包括：A.物的瑕疵担保义务 T216、 T233 B.权利瑕疵担保义务 T228 4.费用偿还义务 包括：A.必要费用的偿还义务 B.经出租人同意的有益费用的偿还义务 5.接受租赁物和返还押金、担保物的义务 （二）承租人的义务 1.依约定方法或租赁物的性质使用租赁物的义务 T217 2.妥善保管租赁物的义务 T222 3.不作为义务 主要: A.不得随意对租赁物进行改善或在 租赁物上增设他物 T223 B.不得随意转租 T224 4.支付租金的义务 T226、227 5.返还租赁物的义务 T235 五、租赁合同的特别效力 （一）租赁权的物权化 T229 租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。 即“买卖不破租赁”原则。它突破了传统的合同相对性原则，使租赁权具有了对抗第三人的效力。这种情况被称为“租赁权的物权化”或“债权的 物权化”。 法释〔2009〕11号 第20条　租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外： （一）房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的； （二）房屋在出租前已被人民法院依法查封的。 （二）房屋承租人的优先购买权T230 出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。 优先购买权的权利属性为形成权，其实质系属对出租人选择房屋买卖合同对方当事人自由的限制。 法释〔2009〕11号 第21条　出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权情形，承租人请求出租人承担赔偿责任的，人民法院应予支持。但请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的，人民法院不予支持。 第22条　出租人与抵押权人协议折价、变卖租赁房屋偿还债务，应当在合理期限内通知承租人。承租人请求以同等条件优先购买房屋的，人民法院应予支持。 第23条　出租人委托拍卖人拍卖租赁房屋，应当在拍卖5日前通知承租人。承租人未参加拍卖的，人民法院应当认定承租人放弃优先购买权。 六、租赁合同中的风险负担 （一）租赁物的风险负担 租赁物的风险负担，是指由于不可归责于承租人和出租人双方当事人的事由，致使租赁物部分或全部毁损、灭失的，租赁物部分或全部毁损灭失的损失应由谁负担。除非法律有特别规定，或当事人之间有特别约定，一般由租赁物的所有权人负担。 第24条　具有下列情形之一，承租人主张优先购买房屋的，人民法院不予支持： （一）房屋共有人行使优先购买权的； （二）出租人将房屋出卖给近亲属，包括配偶、父母、子女、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女的； （三）出租人履行通知义务后，承租人在十五日内未明确表示购买的； （四） 第三人善意购买租赁房屋并已经办理登记手续的。 （二）租金的风险负担 租金的风险负担，是指因不可归责于双方当事人的事由致使租赁物部分或全部毁损、灭失，从而导致租赁合同部分或全部不能履行时，租金风险应由谁负担的问题。租金风险一般由出租人负担。 T231 因不可归责于承租人的事由，致使租赁物部分或者全部毁损、灭失的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金；因租赁物部分或者全部毁损、灭失，致使不能实现合同目的的，承租人可以解除合同。 七、租赁合同的变更与终止 1.出租人的变更 租赁期间，出租人死亡的，其地位由其继承人继承； 出租人让与租赁物的，受让人成为出租人等。 2.承租人的变更 （1）租赁权的法定让与 T234 承租人在房屋租赁期间死亡的，与其生前共同居住的人可以按照原租赁合同租赁该房屋。法释〔2009〕11号 第19条　承租人租赁房屋用于以个体工商户或者个人合伙方式从事经营活动，承租人在租赁期间死亡、宣告失踪或者宣告死亡，其共同经营人或者其他合伙人请求按照原租赁合同租赁该房屋的，人民法院应予支持。 （二）特征 1.公益性 2. 是一种特殊的转移财产所有权的合同。 3.是一种继续性的合同，具有长期性、稳定性的特点。 4.多采用格式条款形式。 5. 双务、有偿合同、诺成合同。 二、供用电合同当事人的权利和义务 （一）供电人的义务 1. 及时、安全、合格供电 T179 2. 供电人因限电、检修等中断供电的通知义务 T180 3. 对事故断电的抢修义务 T181 （二）用电人的义务 1.用电人支付电费的义务 T18