世联2013年10月天津金侨新梅江地块定位及物业发展建议精选.pptxVIP

;;;中等密度小体量住宅项目，容积率有可规划空间;项目东、西、北侧道路有待修建，两侧道路具备通车条件;外环线及解放南路均为城市级主干道，道路交通畅达市区 公共交通便捷，轨道交通有待完善;;本体 小结;面对尚未兑现城市功能的区域 高成本拿地所带来的高售价问题 该如何解决？;;伴随城市重心的南移，西南板块价值得以进一步提升/解放南路地区依托规模优势，将成为承载区域再升级的载体;;在规划理念层面，依托双核、三轴、四带，打造生态示范城和城市新引擎;“两核”—— 片区地标+片区门户，为解放南路地区双核;“三轴”—— 梧桐大道+都市绿洲+滨水走廊，组成三条特色景观轴，项目毗邻新梅江景观绿轴，拥有绝佳的景观视野;“四带”—— 家居公园+设计公园+海河公园+汽车公园，形成四大特色公园带;外环线;早期开发商均获取的是纯居住类地块，伴随区域关注度的提升，拥有较高绝对值的商业地块将与住宅用地进行打包入市;新梅江起步区率先启动，周边道路、配套等将最快兑现;区域 小结;;天津位于环渤海经济圈的中心，是中国北方最大的沿海开放城市、近代北方最早对外开放的沿海城市之一。 2006年3月22日，国务院常务会议将天津完整定位为“环渤海地区经济中心，国际港口城市，北方经济中心，生态城市”，并将“推进滨海新区开发开放”纳入十一五规划和国家战略 ，设立为国家综合配套改革试验区。 2009年11月10日，国务院批复同意天津市调整滨海新区行政区划，经济进入高速发展时代，增速连续多年位于全国领先位置，天津已经形成了“双城双港”的城市形态。 双城是指中心城区和滨海新区核心区，是天津城市功能的核心载体。 双港是指天津港的北港区和南港区，是城市发展的核心战略资源，是天津发展的独特优势。;;各产业占比（%）;;常住人口　;稳健发展的城市背景 平稳增长的城市人口;;;;;市区截至2013年10月所有未上市住宅地块体量约216.93万㎡，最多可消化1.5年;土地价值小结;面对尚未兑现城市功能的区域 高成本拿地所带来的高售价问题 该如何解决？;;;典型项目;;140㎡，三室两厅两卫;;典型代表项目;河西未来将有大量高层产品供应，竞争激烈 2014年后在售项目将有98万㎡存量，待出让土地将有179万㎡存量;;主要为10-11层类洋房产品，1梯2户 未来万科柏翠园为精装修产品;位置;以110-120㎡两居为去化主力，成交均价15800-17400元/㎡;典型户型分析;位置;凭借梅江核心位置、河西区户口、教育资源，可超越周边近5000元/㎡的价格;100平米两室;预计13年底上市的万科新项目，紧邻本项目地块，主力户型150㎡三居、190㎡四居，预计均价22000-24000元/㎡;洋房客户主要以地缘客户为主，主要关注低密产品形式、户型、开发商品牌及区域环境;未来区域土地指标容积率普遍偏高 区域内洋房产品供应量日益稀少;;;; COMMUNITY =低密舒适+ 精细园林 =一种全新的社区体验;生活，没有平凡时刻;;;预计入市时间：2014年下半年 价格：以万科柏翠园为价格标杆，入市价格毛坯高层2.2万/㎡；精装产品可达到2.5-2.6万/㎡；洋房产品毛坯价格约2.8-3万/㎡;;现状市场水平;产品核心发力点;;社区LOGO是代表社区精神的符号;选择社区LOGO作为精神符号统领，应用在社区内细节打造。;2、一个威仪的法式拱门 ;梧桐大道+法式连廊充分营造大盘意象和归家的仪式感、亲切归属感;在梧桐大道中可节点式设计小型雕塑或者在路上用鹅卵石或者拼花地砖拼出例如法国铁塔等具有??示性的符号，或者法国某领域大师的名人名言，体现社区的文化感。;老人休闲中心+儿童活动中心+宠物中心，增强邻里互动，让客户有住在公园里的感受;花海主题公园;电影主题公园;在音乐主题组团中布置一个音乐喷泉，以小型雕塑加层层叠水为主，边缘处可以设置供孩子嬉戏玩耍的戏水喷泉，提高社区内部客户的互动性，增强邻里关系。 在组团中布置音乐雕塑，播放音乐，让客户感受音乐带来的快乐。;5、一条环绕社区的健身慢跑道;城堡式屋顶;;7、一个与孩子共享悦读时光的图书馆会所;“阳光匀质亲地大盘”物业亮点打造体系;THE END