商业街招商计划书要点.doc

目???录? ?? 一、?项目概况?? 二、?商业环境分析?? 三、?项目定位?? 四、?招商策略及管理运营模式?? 五、?整合推广策略?? 六、?招商进度安排?? 七、?结束语 ? ?? ? 一、?项目概况? 1、地理位置? ????XXX商业街位于常锡路与丽华路交汇处，坐拥丽华、清凉、朝阳三大居民区，临近湖塘、马杭、戚墅堰三大客源地，处于XX新一轮城市开发的枢纽位置，交通便利、人流如织，是未来商家必争之地。目前这一区域尚无集中的商圈，区位优势明显，地段升值潜力不容质疑。?2、商业氛围? XXX商业街区由高层住宅、大型商业广场和一个大型超市构成，项目周围固有丽华新村、朝阳新村、清凉新村、富强新村、人民新家园、同济花园等成熟居民区，涵盖和辐射30万本地常住人口和近20万外来人口。“建设特大型城市”作为市政府既定的长远目标，该区域的人口基数必将不断扩大。本项目在步行街内同时还聚集了众多国际国内知名服饰专卖店、餐饮店、网吧、通信运营商、银行、消费电子产品等有机业态组合，不但能满足居民日常生活消费，同时也吸引了大批时尚人群前来购物。? 2005年该项目荣列天宁区重点商业项目，放眼未来，必将形成了XX东南地区的商业中心。?3、商业街规模? XXX商业街区为主体两层、局部四层框架结构的建筑格局，总占地面积40200㎡，地面建筑面积22500㎡，商铺404间；一层商铺高度为4.2米，二层为5.8米；地下设小商品市场220个商铺位共3600㎡；会所及配套设施建筑面积1800㎡，公寓办公建筑面积3000㎡；地面可停车位50个、地下可停车位400个，非机动车辆停放面积6000㎡。 本项目在该地区属地标性商业建筑，超大规模完全有能力填补当地的商业空间，很好地整合该地段的业态形式，瞬间提升周边整体价值。? ? 二、商业环境分析? 1、宏观经济环境? XX市自古以来就是中国重要的工业城市，城区人口350万，辖区人口550万，外来人口140万，是长三角最具活力的城市之一。2006年全市GDP达到1560亿元，户籍人口平均GDP突破5000美元，综合实力列全国第27位。随着外资引进力度逐年加大，城市也不断外扩，商业总量必将与日俱增。2006年，XX被《福布斯》评为中国最佳商业城市第12位，CCTV年度最具经济活力城市20强。? 2、城市商业环境? XX市的商业经过多年的发展，逐步形成了以南大街、文化宫和延陵路为中心的商业格局。传统的商场和沿街商铺的经营模式开始发生转变，集商业、文化、娱乐、办公、金融为一体的新兴多功能商业区渐成主流。? 相对集中的商业经营环境正在被打破。近两年来，随着城市化进程的加快和商业地产的日益繁荣，XX的商业格局有分散的趋势。近年来先后出现了以新北区（河海大学）、武进区（湖塘）为次中心的商圈，由此也带动了大批开发和建设项目。? 可以预测，未来XX还将出现众多商业楼盘，配套服务设施也将越来越完善，将吸引更多的商家进驻，不断优化、整合商业环境已经成为城市发展的必然趋势，集商业、文化、娱乐、办公、金融为一体的多功能商业区将成为主流。? 新兴楼盘开发和居民小区向外围延伸导致局部人口急剧增长，相对的商业配套目前还没有完全到位。? 3、项目竞争环境? ???以下是本项目周边主要商业区情况的比较：? ?????名称????比较项目? XX?购物中心?泰富百货?泰富广场?新世纪商城?南大街?商业步行街? 莱蒙都会（在建）?面积?约6万㎡? 约10万㎡? 7万㎡?10万㎡（占地）?50万㎡（建面）? 地段? 延陵路? 和平路? 延陵西路、?南大街? ? 延陵西路、?北大街? 南大街、?公园路?延陵西路、?青果巷? 延陵西路、南大街?西瀛里、早科坊? 物业配套? 北邻文化宫广 场、扶手电梯? 停车场、? 扶手电梯、? 观光电梯? ? 停车场、? 扶手电梯? 地下停车场、? 内街广场、?扶手电梯? 地下停车场、?内街广场、?观光电梯、?扶手电梯? 经营方式? 统一管理、? 租赁经营?统一管理、? 租赁经营?统一管理、? 租赁经营?沿街商铺、? 独立经营? 沿街商铺、返租为主、统一管理? 业态组合? 化妆品、?服装、鞋帽、 运动、休闲、数码产品等? 化妆品、?服装、鞋帽、 运动、休闲、数码产品等?化妆品、? 服装、鞋帽、运动、休闲、数码产品等?服装、餐饮、超市、精品店、书店等?大型综合业态? SHOPPING?MALL? 经营档次?中高档?高中档?中低档?中低档?高档（现定位）?经营环境?较好? 好? 一般?一般?未知?消费群体?中青年、白领?中青年、白领? 中青年? 年轻人居多? 尚未开业? 从上表比较分析可知，五个较大的商业项目全部集中于延陵路周边，且都相距不远，商家经营压力比较大。节假日人流量过于集中，购物环境舒适度降低。? XX商业区相对集中，同业