长沙双湾国际酒店地块整体定位(思源经纪)（新版）.pptx

双湾国际 酒店地块整体定位;核心问题结构化分析;指标;项目属性界定;原有开发方向;核心问题结构化分析;利润;稳定现金流;;在各种物业的市场竞争与客户需求之间找到项目机会，开拓蓝海，实现高溢价目标。;核心问题结构化分析;目标要求;本案;目前长沙的星级酒店相对较多，入住率平均在70%以上； 从酒店的平均入住率来看，星级越高，经营状况越好，五星级酒店入住率高于四星级酒店。;酒店;酒店名称;10年上半年长沙旅游总收入占全省旅游总收入的41.2%。武广高铁的开通，为长沙的旅游发展带来了发展机遇。仅五一期间，长沙市主要旅游景区接待高铁旅游团队就有6200多个，游客量近10万人次。;全市举办的各类会展活动项目达505个，直接收入8.2亿元，并带动交通运输、餐饮住宿、娱乐休闲、旅游等会展相关产业收入74.08亿元。 会展内容：“中国金鹰电视艺术节”、“中国中部投资贸易博览会”、“全国汽车配件交易大会”、“全国糖酒交易大会”、“中国（长沙）国际汽车博览会”等多个全国或区域性的品牌展会。;喜来登酒店作为长沙酒店的最高标杆，其经营收益远好于其他5星级酒店。;长沙酒店现状小结——长沙酒店市场发展潜力大，尤其是五星及以上高档酒店。长沙酒店市场承载能力强。;项目;;审视滨江区域的酒店，主要以品牌、地段、资源、综合体价值为竞争点。品牌开发商通过超五星级酒店提升项目档次，实现项目整体价值;超五星级酒店市场供应饱和，在项目无品牌、地段、综合体优势情况下，如何利用资源（江景）优势，在市场竞争中建立项目地位？;作为后现代主义的追随者，酒店正是为“橙子族”们量身订制的，它是“橙子族”心灵的栖息地，以“橙子”的形象来彰显其气质与品味。 ;特色酒店成功案例： Mini-hotel觅你酒店;长沙酒店市场总结;目标要求;集中在主城区二环内，近期城市热点区域岳麓区、武广片区、南城等依托城市发展及日渐成熟的配套，多个项目均有规划公寓产品;公寓价格实现不高。毛坯公寓溢价能力一般，部分产品通过精装公寓拔高价格实现溢价 ;数据来源于长沙房地产研究中心备案数据，选取了中心省府、武广、开福区政府???3个区域的数据作为参考;除主城区单体、综合体项目外，仍有多个综合体或近郊复合社区公寓产品即将入市，集中在2011-2013年放量，未来公寓市场竞争依然激烈；;客群分析。 市场客户构成;70%以投资为主，30%为过渡型刚需客户；长沙市区的客户依然是购买的主力，地级市的客户逐步成为购房的重要客源，地段、升值潜力是客户主要关注点，其中自住型客户偏重精装，投资客偏重毛坯;公寓客户分析;公寓客户分析;4月28日;2012年4月21日;分布状况：依托地段，主要分布在二环内城市核心区 销售价格：公寓价格实现一般。毛坯公寓溢价能力一般，精装公寓通过拔高精装价格实现溢价，但减去精装成本价格实现也不高 销售速度：城市近郊公寓价格及速度实现有限。由于城市配套缺失，价量实现有限，价格与普通住宅持平或略高，消化速度不如普通住宅，约为20-30套/月 潜在供应：除主城区单体、综合体项目外，后续仍有多个综合体或近郊复合社区公寓产品即将入市，集中在2011-2013年放量，未来公寓市场竞争依然激烈； 案例借鉴：无核心驱动的普通精装公寓价速实现都不高。;客户牵引力解析;客户牵引力解析;;目标要求;发展过程：长沙写字楼市场发展落后，多为商务综合楼或商务公寓，真正意义上的高端专业的写字楼历史不长，随着经济的发展，市场上写字楼呈供不应求状态。;在售情况：从中心区逐渐四溢，高档、标准化写字楼开始发展升级，主力面积以中大平层为主，小面积写字楼缺乏，溢价能力较好。;多元化发展：潜在入市体量约为54.6万平米，且多为5A级水平，世茂芙蓉广场项目售价预计超过2万以上。写字楼集中入市为市场提供了较大的发展空间;未来的竞争各项目写字楼自身差异化并不明显，唯有通过产品创新和品质的打造，才能实现个盘的突围。;销售情况：随着多个优质城市综合项目面市，今年上半年办公市场延续了去年以来的强势上升势头;随着城市旧城改造与新城开发进程加块，占据城市优势资源，多个项目均规划写字楼产品，长沙高档综合体及专业写字楼项目将集中在2012-2015年上市;后续供应：后续集中供应加剧竞争同时，也带来写字楼集中发展的机遇，特别是高端写字楼的集中入市，后续写字楼市场将出现产品和客户群的细分。;写字楼市场竞争激烈但存在市场空缺，溢价能力不断拔高，项目可抓住市场空缺，通过对写字楼产品进行创新，打造项目核心竞争力，实现价格突破，树立市场标杆;特点1：从企业数量角度分析，长沙优质写字楼租户以服务业、制造业、贸易与房地产业为主； 特点2：而从企业租赁面积而言，金融保险业、制造业、社会服务业的需求面积较大；;面积段;特点1：外资企业办公场所主要集中在少数产权统一的物业中，如通程