第8章房地产开发融资与投资.ppt

第8章 房地产开发融资与投资 8.1 房地产开发融资意义及分类 8.2 房地产开发融资要求及决策 8.3 房地产开发融资的主要形式 思 考 题 小刘所在的房地产开发企业资金链紧张，准备融资。请问目前融资的途径有哪些？ 小刘所在的房地产开发企业可以选择上市或发行企业债券募集资金，请问如何选择？ 假如你是我国央行行长，你认为我国目前的房地产资金市场发展如何？如果存在一定问题，应如何完善？ 开发企业融资思路图 8.1 房地产融资意义及分类 一、房地产开发融资的意义 二、房地产开发融资的分类 三、房地产开发融资的特点 房地产开发融资的意义 补充知识-金融机构、资本市场 （1）金融机构：指专门从事货币信用活动的中介组织。我国的金融机构，按地位和功能可分为四大类： 1）中央银行，即中国人民银行。 ??? 2）银行。包括政策性银行、商业银行。 ??? 3）非银行金融机构。主要包括国有及股份制的保险公司、城市信用合作社、证券公司、财务公司等。 ??? 4）在境内开办的外资、侨资、中外合资金融机构。 补充知识-金融机构、资本市场（续） （2）资本市场：是全部中长期资本（一年以上）交易活动的总和，至少应涵盖以下市场： 1）证券市场（股票市场、长期债券市场—长期国债、企业债券、金融债券等） 2）长期信贷市场（长期抵押贷款、长期项目融资等） 3）衍生工具市场（金融期货市场、金融期权市场等）。 房地产开发融资的分类 （1）间接融资 —指资金供求双方不见面，而是由资金的供给者将资金提供给金融机构，再由金融机构将资金提供给房地产开发企业，如房地产抵押贷款、开发建设贷款、流动资金贷款、融资性租赁等。 （2）直接融资 —指资金供求双方（包括政府、企业和个人）在房地产开发资金的借贷、金融工具的买卖中直接见面商定，进行票据和证券的买卖或货币借贷。 补充知识-融资性租赁 补充知识-融资性租赁（续） 补充知识-融资租赁（续） 土地业主因为获得一个25年的租赁合同于是他就可以用每年将定期获得的租金作为抵押，申请1000万元的长期抵押贷款。 假定贷款利率为13％，贷款期限为25年。这样做，出租人等于获得了100％的融资。 经计算，业主每年偿付抵押贷款本息额为1353 396元，而获得的租金是 1500 000元。 因此出租人通过租赁融资方式开发房地产之后，每年将获得的税前收入为146 604元。 房地产开发融资的特点 （1）融资规模大 2008年我国房地产开发投资资金共39619.36亿元，其中非自筹资金共24307.26 亿元，约占61.35%。 （2） 偿还期较长 一个完整的房地产项目一般需要3-5年。 （3）房地产证券化趋势 目的：提高房地产的流动性 补充知识-房地产证券化 （1）概念 ——房地产证券化就是把流动性较低的、非证券形态的房地产投资直接转化为资本市场上的证券资产的金融交易过程，从而使得投资者与投资对象之间的关系由直接的物权拥有转化为债权拥有的有价证券形式。 ——房地产证券化包括房地产项目融资证券化和房地产抵押贷款证券化两种基本形式。 补充知识-房地产证券化（续） （2）必要性 1）扩大房地产业融资规模 2）提高商业银行信贷资产的流动性 3）房地产证券化是满足投资者的不同投资需求的重要方式 补充知识-房地产证券化（续） （3）操作的前提 1）房地产业对证券化有较强的客观需求； 2）比较完善的房地产金融市场，尤其是具有一定规模的抵押信贷市场和相对高效率的证券市场体系； 3）一批既有房地产金融实践经验又有专业理论水平的人才； 4）完善的房地产及房地产金融法律规范。 补充知识-房地产证券化（续） （4）在我国实施的障碍 1）我国的金融机构尤其是商业银行对房地产行业的贷款面临着巨额呆帐和不良资产的风险； 2）我国的《证券法》未对国有商业银行金融资产证券化作出单独的规定和描述； 3）缺乏健全的个人信用制度。 8.2 房地产开发融资要求及决策 一、 房地产开发融资的基本要求 二、房地产开发融资的决策内容 房地产开发融资的基本要求 （1）确定合理的融资规模 1）考虑房地产开发的规模、生产周期等； 2）注意房地产开发商品的销售趋势，防止盲目开发不适销对路的商品房而造成大量资金的积压，影响开发资金的正常周转； 3）根据开发项目对资金使用的时间要求，将全年的开发资金需求量合理分解为每季度、每月的需求量，一般合理安排融资、投放和回收，加速资金的周转速度。 房地产开发融资的基本要求（续） （2）正确选择房地产开发融资的渠道和方式，降低融资成本 1）房地产开发融资成本主要包括筹措费和资