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第十四章 租赁合同与融资租赁合同 一、租赁合同的概述 1.租赁合同的概念 租赁合同，是指出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。 2.租赁合同的性质 （1）转让财产使用权合同 （2）有偿合同 （3）诺成合同 （4）非永续性合同 注：①租赁期限不得超过20年，超过20年的，超过部分无效。租赁期间届满，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过20年。 ②租赁期限6个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。 二、租赁合同的效力 （一）出租人的义务 1.交付租赁物及使租赁物适于使用、收益的义务； 2.租赁物的修缮义务； 出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外。承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。 3.出租人的瑕疵担保责任； 4.费用偿还义务； 5.接受租赁物和返还押金、担保物的义务。 （二）承租人的义务 1.按照合同约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物的义务； 承租人按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损耗的，不承担损害赔偿责任。反之，致使租赁物受到损失的，出租人可以解除合同并要求赔偿损失。 2.保管租赁物的义务； 承租人应当妥善保管租赁物，因保管不善造成租赁物毁损、灭失的，应当承担损害赔偿责任。 3.支付租金的义务； 承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付，逾期不支付的，出租人可以解除合同。 4.租赁物的返还义务。 （三）转租 承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。 （四）租赁合同的特别效力 1.“买卖不破租赁” 租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。 2.房屋承租人的优先购买权 出租人出卖租赁的房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。 练习题 一、单项选择题 1.甲与乙口头协商，甲将房屋出租给乙使用，租赁期为2年。下列正确的是： 租赁合同的租赁期为2年 租赁合同的租赁期为6个月 租赁合同为不定期租赁 租赁合同不成立，因为租赁物为房屋，应当采取书面形式 2.明华公司与老赵签订了租赁合同，承租老赵临街的一套房屋，租赁期为30年。下列正确的是： 租赁合同租赁期为30年 租赁合同为不定期租赁 租赁合同租赁期为20年 租赁合同无效 3.甲与乙签订了房屋租赁合同，在租赁期满后，承租人乙仍然继续使用该房，并且按照原来合同约定继续支付租金，甲虽然没有表示，但收取了乙支付的租金。下列正确的是： 甲与乙之间的租赁合同关系消灭 甲构成不当得利 甲与乙之间的租赁合同继续有效 甲应当向乙返还租金 4.房屋所有人刘某与张某签订为期10年的房屋租赁合同，将房屋租于张某居住。一年以后，刘某将房屋卖于霍某，霍某要求张某搬出房屋。霍某的这种要求是否有法律依据？ 有依据，因为霍某取得房屋所有权后，可以对之进行自主支配，当然有权要求张某退出其房屋 无依据，因为设定在先的债权的效力优先于设定在后的物权 无依据，因为张某取得租赁权在先，根据买卖不破租赁原则，张某可以对抗霍某在后的所有权 有依据，因为根据物权优先于债权的原则，霍某取得的房屋所有权优先于张某通过合同取得的租赁权 5.甲租赁了乙的房屋用于居住，由于又找到了新的房屋，甲便将乙的房屋租给了丙。根据合同法的规定，下列错误的是： 如果甲没有经过乙的同意，则甲与丙的租赁合同无效 如果甲没有经过乙的同意，则乙可以解除与甲的租赁合同 如果甲没有经过乙的同意，甲的转租行为构成违约 如果因为乙不同意，而使丙无法使用房屋，则丙可以要求甲承担违约责任 二、多项选择题 1.某甲将私房三间出租给某乙，租期为2年，在租期内，某甲又与某丙签订了私房三间买卖合同。下列正确的是： 某甲与某丙所签订的合同无效，因为某甲未取得某乙的同意 某甲应当提前三个月通知某乙房屋将要出售 某乙在同等条件下有权优先某丙购买房屋 如某丙购得了房屋，则其有权决定原甲乙之间的房屋租赁合同是否继续执行 2.小李在租了老张的房屋之后，嫌房屋太闷，因此找来工人加宽窗户，并对房屋加以装饰，老张对此十分不满。根据合同法的规定，下列选项中正确的有： A、作为承租人，小李有权改造房屋 B、老张应当向小李支付房屋改造费用 C、老张可以要求小李将房屋恢复原状 D、老张可以要求小李赔偿损失 3.老王带着家人迁居到一个新的地方，由于没有房子住，便租了老孙的一套房屋。搬进去以后，老王发现一到下