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京东板块的客户从来源区分：来自高新区、京东传统区、瑶湖、南钢区域，以及少部分市区客户 从数量上看，周边多数楼盘90%的客户来源于本地，从职业背景上看高知群体占多数。高新园区高管、公务员、私营业主、瑶湖高校老师，周边企事业单位员工为主要购买客户群 根据置业目的区分：论需求以基础置业型最为强劲，论购买力以居住提升型为主，后者更是以高知群体居多 高知客户的需求从只关注核心产品时代走向注重外延及外围产品阶段，需要满足其精神层次的住宅 项目住宅规划两大方向 报告结构 高新区楼市概述 1 2 竞争分析 3 客户分析 4 项目建议 Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0. Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd. 地缘性客户 京东传统区 高新技术开发区 瑶湖高校园区 南钢、氨厂 市区客户 价格和品质吸引 高新大道 北京东路 京东传统区 高新技术开发区 瑶湖高校区 南钢、氨厂 市 区 客 户 客户分析 Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0. Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd. 楼盘 中凯蓝域 中兴和园 世纪风情 凯美怡和 万科四季花城 客户来源 主要在本区域工作的高新科技人员，老师、政府机关公务员等也占一定比例、 园区的职工，公务员和教师、生意人也有一些 客户来源比较分散，许多老师、南钢和氨厂的客户也有，还有不少市区过来的 公务员和教师，也有市区外溢的 前期高新园区客户展到大部分，后期客户扩散，主要教师、医生、私企业主，公务员、白领等，甚至10%的客户在红谷滩工作，外地也有 核心价值点 高新开发区、艾溪湖湖景 品质、园林 艾溪湖湖景 品牌（质量、物管）、大规模社区、新市镇生活方式 客户分析 Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0. Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd. 初次置业客户 二次置业客户 多次置业客户 作为资产持有，看重不动产的不可复制的特性，以及物业长期的价值增长 企业高层管理者，各政府机关领导干部，主任医生、大中专校院级领导等 占有资源 追随品牌开发商、热点区域以及稀缺产品 居住条件的全面提升，看重品牌、品质和资源 公务员，医生，教师中的中高收入群体，高新园区、南钢等企业的中层以上管理者 舒适的环境、配套服务、产品及户型细节 解决基本居住需求 学校青年教师，高新园区、南钢的婚房客户 承受总价在40万以内 低总价 交通便利 使用空间 品质感支付力 生活便利性 资产持有型 投资型 居住提升型 基础置业型 升值潜力 二次或多次置业 投资，小户型，低总价支付 泛公务员阶层及周边生意人、原住民 小户型 低总价 升值空间 客户分析 Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0. Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd. 首次置业，经济实力一般的客户——高新区普通婚房客户、高校普通青年教师——核心产品层； 二次置业或经济实力佳的首次置业客户——公务员、教师、医生、电信职工、企业中高管理层——外延产品及外围产品层——大背景满足情况下，环境、物管以及配套成为中高置业阶层关注的核心，并能够突破核心产品层面的限制；万科的进入使得品牌、服务和体验成为可以不受核心产品限制的另一关键置业因素 核心产品层 外延产品层 外围产品层 户型 环境 会所 建筑风格 景观 人文 体验 品牌 身份 质量 采光 通风 交通 价格 地段 物管 配套 教育 功能 中凯蓝域、中兴和园等物业 世纪风情 万科四季花城 服务 景观 客户分析 Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0. Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd. 客户来源充足 当地五大客户来源足以支撑区域房地产的持续开发 区域内原有高校和机关事业单位、大型国营企业，以及新迁入的机关事业单位，主流客户的知识层次高，购买实力强，表现为全面改善性需求； 市场发展和客户成熟度提高，已经能够通过风格和人文的差异化来形成竞争价值 区域高知客户置