20110520合肥圣联梦溪小镇启动商业发展策略报告2.pptVIP

步行街 梦溪路 小区内部 4F 3F 2F 1F 4F 3F 2F 1F 4F 3F 2F 1F 外街 内街 业态方向：咖啡、茶楼、足浴、日韩或西餐厅、女子SPA、美容美发、连锁商务酒店等。 分区考虑：商业形象佳、档次高，多为目的性消费，对楼层分布要求不高。 业态方向：黄金珠宝、国内一线品牌服装、烟酒茶专卖店、工艺品店、银行通讯营业厅等。 分区考虑：商业形象佳、档次高，对人流、地段繁华度要求较高，因此设置于将商业街最佳位置。 外街商业业态规划定位原则： 外街商业业态有利于提升商业街整体形象与档次； 外街商业对外部人流依赖性较强，商业偏外向型； 外街商业考虑设置主力店或次主力店； 商业业态定位 1-2F:精品专卖 3-4F:休闲文化 外街用整个小独栋商业体设置中高档商务宴请酒店，如梦城、贵宾楼、同庆楼等。 步行街 梦溪路 小区内部 4F 3F 2F 1F 4F 3F 2F 1F 4F 3F 2F 1F 外街 内街 业态方向： 娱乐：网吧、电玩城、影吧、台球城； 生活服务：休闲服装鞋帽、饰品店、宾馆、小吃店； 学习用品：书店、文具店、音像店、培训室； 分区考虑： 商业业态的承租能力较弱； 针对人群的消费目的性较强； 学生人群来本案消费的目的性非常强，对于日常人流量的要求不高，因此针对学生的业态可设置在商业价值较低的内街3、4层。 内街3-4层商业业态规划定位原则： 内街3、4层商业价值低，适宜规划承租能力较弱的业态。 内街3、4层规划的业态，肯定不能对日常商业人流有较高要求，适合针对消费目的性很强的学生人群。 商业业态定位 3-4F:大学生天地 步行街 梦溪路 小区内部 4F 3F 2F 1F 4F 3F 2F 1F 4F 3F 2F 1F 外街 内街 业态方向：美容美发、日用百货、蔬菜店、便利店、药店、洗衣店、休闲食品、花店、零食店、宠物店、汽车美容、医疗保健、面包屋、五金修理等。 分区考虑：以服务小区内部居民为主，可设置在内街；日常生活服务配套适宜设置在首层。 内街1-2层商业业态规划定位原则： 要重点考虑服务本小区居民； 需要规划部分能聚人气的业态； 需要规划部分能留住人流的业态； 1-2F:生活服务配套 商业业态定位 业态方向： 1.安徽各地的特色美食饭馆：引入皖南、皖北等各地特色饭馆；2.快餐店、早点店、小吃铺等； 分区考虑： 餐饮可旺盛内街人气；餐饮消费的意图性强，位置靠里的影响不大；餐饮设于内街可直接服务本小区居民，同时依靠餐饮的特色定位来服务小区外客群。 1-2F:特色餐饮街 商业业态定位 集中商业 4F 3F 2F 1F 层数 商业主题 商业业态 4F 餐饮娱乐 KTV、美食广场、 2-3F 大卖场 品牌连锁超市 1F 精品专卖区 男女品牌服饰、休闲运动服饰、鞋帽箱包、黄金珠宝、化妆品、眼睛店、家纺用品、家具用品、儿童用品、电器专卖店 -1F 家居建材 6层小独栋商业体：梦溪路与临涣路交口的47#，1-4层按照前面所建议的业态进行规划，5-6层规划为电影院。 -1F * 本报告是严格保密的。 本报告是严格保密的。 圣联梦溪小城商业发展策略报告 梦溪小城项目组/2011-5-18 1 报告结构 目标分析 2 商业本体与区域环境分析 3 商业发展战略 4 商业业态与运营模式定位 5 商业产品建议 商业三大目标体系 目标一：项目住宅价值支撑点 目标二：主动中心化，做区域商业中心 目标三：实现最大程度变现与溢价 1 目标思考：城市新区大体量商业的发展目标认知。 做配套：以本案商业来弱化区域配套不足的抗性，促进住宅销售。 做中心：打造职教城区域的商业中心。 多变现：制定合理的业态定位与销售运营模式，将商业变现面积最大化。 思源对目标的解读 商业面积最大化变现，控制持有量（1.5万方左右）。 克服区域陌生，商业销售风险最小化、实现最大化溢价。 开发商目标 目 标 商业三大属性 属性一：大体量的复合型商业型态 属性二：商业规划存在销售与定位的难点 属性三：区域陌生区抗性与机会点挖掘 2 自我认知：城市新区环境下大体量商业的发展模式？ 项目商业规划：一栋集中商业、商业内外街，少量住宅底商，商业层数主要规划为四层。 商业总建筑面积：约5.5万方 商业形态：小独栋商业、集中商业、商业街 商业分布：主要沿梦溪路集中分布，与住宅区分离 商业建筑：地中海建筑风情，与住宅风格相同 集中商业 商业内街 商业外街 人流焦点 人流焦点 一般城市居住区商业设施指标 城市居住区的商业配套设施，其体量一般遵循以下规律。 ——《城市居住区规划设计规范》 国际类比社区商业规划指标：商业住宅规模比0.027 ：1 —— A.C.PERRY：邻里住区理论 类 别 居 住 区 人均商业服务建筑面积 0.7-0.91m2/人 合理服务