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美国房地产市场研究 万科 国际房地产市场研究系列 2008 1 楔子….. 美国房地产市场的周期和主要影响因素 不同城市和地段的差异 政府的影响，规划与法规及低收入住宅 住宅户型的变化 美国房地产市场的周期和主要影响因素 十年的周期 经济与收入的持续增长 人口增长与二战后的婴儿潮 利率和信贷 结论：万变不离其宗的经济规律 利率在80年代初曾经达到历史高峰，造成房地产市场衰退。 之后经过积极调整恢复了资金流通。 需求与供给决定价格与销售量 需求 居住（消费） 当前价格，住宅“质量”，社区“质量”。 投资（盈利） 当前和近期价格的增值率，未来的增值空间。 需求与供给决定价格与销售量 预测需求的主要依据 人口增长（例如区域人口自然增长*城市化速度+移民） 人口的年龄组成比例 户均收入或区域/国家经济产值 需求与供给决定价格与销售量 供给 建造成本 土地价格，人工价格，材料价格，资本价格，政府规划附加成本。 售价 市场价格，垄断价格 利润 中产阶级的财富梦 城市间的市场差异 昂贵的东西海岸 衰败的老工业城市 南方新贵 车轮一族 与 “卧室城” 城市内部的优势地段 择群而居--富人的游戏 孟母三迁 “Vote with your feet” 商与住的不平衡 政府的行为对房地产市场和开发商的影响主要有以下几个方面： 地方土地规划法规 低收入住宅的开发 地方土地规划法规