三方案财务测算评价和遴选.pptVIP

项目计算期 包括项目开发建设期与销售期。 总建设周期为7年，分7期建设完成。 每期在建设的第二年开始销售，由于三个方案容积率所导致的建筑体量的不同，并考虑市场的平均吸纳能力，莱顿小城、俪莘园及紫云郡的销售期分别设定为8年、9年和11年。 项目折现率 根据行业汇总结果，房地产行业住宅基准收益率为13.3%,写字楼为13.3%,酒店为11.3%,一般公用设施为7%。 本项目属于复合开发项目，包含产品较多，综合考虑各类产品权重及资金的使用价值，设定本项目折现率为10%。 分期结果－－开发销售模拟 *《1》 工作阶段说明 市场 市场梳理 目前临沂市场年吸纳量109万m2，年供应量123万m2 未来五年房地产供应集中在兰山区和南坊新城，且建筑密度和容积率均相对较高，总体供给量大 供给市场开发水平有限，缺少精品楼盘 购房者追求高品质的社区景观，对“水”有特别的向往 提出“造城”概念、打造综合性复合大盘 充分发挥沂河水资源优势，以“精品战略”切入市场 容积率不宜过高 空间 空间提案 围绕复合大盘、精品战略，提出1左右的三个容积率建议 分别结合主题策划，对三种容积率的产品组合进行设计，并在空间上进行排布，提出三个方案 0.82 0.92 1.3 经济分析 投入 VS 收益 经济 从静态收益分析、动态开发模拟收益分析的角度，对三大方案进行评价与遴选 确定容积率与空间方案 评价方法阐释 投入VS收益 投入 收益 售卖物业：住宅、商务办公等 公建配套：商业、幼儿园、小学、 会所、超市、图书馆等 景观环境：绿化、水系、景观小品、基础设施等 售卖物业：盈利性产品 公建配套：非盈利产品 景观环境：非盈利产品 影响其售卖价格 投入＝单位造价×开发规模 收益＝单位售价×销售规模 MAX（收益－投入） 单位售价表现为弹性：各期公建配套与景观环境塑造的程度，直接影响各期产品的售价；同时，前期产品定价也将影响后期产品的市场预期价格 销售规模：各期产品销售量决定了资金回收情况，对后期开发资金投入、滚动开发起到关键作用 投入与收益的影响因素分析 投入＝单位造价 × 开发规模 单位造价表现为刚性：为了使方案在同一平台上进行比较遴选，假设单位造价相同 开发规模：从总量而言，不同容积率对应的开发总量不同，因而投资总额不同；从分期而言，各期开发规模将影响各期投资成本与资金周转 选择合适容积率并进行合理分期，形成投入与收益的最佳平衡 收益＝单位售价 × 销售规模 容积率与分期成为影响投入与收益的关键因素 刚性 （总量/分期） 弹性 （总量/分期） 选择适合容积率的考虑因素 居住环境塑造性 市场吸纳速度 资金承担能力 容积率直接决定整体开发规模的大小，即向市场推出的体量 市场的吸纳速度是有限的，选择合适的容积率意味着寻找平衡点：一方面使产品占有充分的市场份额，同时保障良好的销售率，快速回收资金 容积率直接影响整体开发规模，从而决定开发资金的投入量 合适容积率的选择，有利于开发商在自有资金与借贷资金之间形成良好的平衡，保证开发的顺利推进 容积率的大小对社区建筑形态形成影响。过高的容积率造成社区高楼林立，容易产生压抑感 在保障开发商资金回收的前提下，选择合适的容积率打造舒适、宜人的居住环境 容积率 进行合理分期的考虑因素 售卖物业：开发地块的规模、相对集中性、关联度，将对后期开发的带动以及对子主题的演绎产生影响 公建配套：公建配套的选址、开发顺序，配套设施是否完善，体量是否足够满足居住人口，与居住区的匹配程度 景观环境：相对完整的景观体系，体现子主题的特色景观的引入，后续子主题与已推出子主题的延续性；开发地块与未开发地块的相对隔离性（保障业主进入社区的舒适感），后期开发对已入住业主生活的影响 合理把握分期主要是分配各期售卖物业、配套设施、景观环境的开发量，解决的是各期社区环境是否自成体系、资金投入回收是否平衡的问题： 自成体系 资金平衡 售卖物业 公建配套 景观环境 评价指标与原则 容积率与开发体量能在财务上形成最佳的投资收益 方案的分期效果在资金上形成最佳的平衡：资金占有率、资金周转率、资金利用率、动态收益率等 空间方案有利于形成自成体系的开发分期 各期的公建配套、景观环境，与售卖物业形成良好的匹配与互动，达到各期居住品质与销售价格的最优化 静态评价 投资收益 动态评价 开发分期 产品推出效果 资金运用平衡 形成尽可能短的开发销售期，最大限度避免市场的不确定性 开发销售期 评价角度 评价指标 评价原则 综合评价：参数假设 成本假设 成本选择依据： 项目计算期及折现率的假设 综合评价 方案一：莱顿小城 分期结果－－空间示意 一期 （万平方米） 总建筑面积：16.3 联排别墅： 6.0 花园洋房： 1.6 多层公寓： 8.0 公建设施：