20101216广州户型打造建议.pptVIP

* 功能营销关键要素—— 10年营销方向——回归产品的居住本体 强调功能面积，而非建筑面积 强调室内，而非室外 强调居住享受，而非居住舒适 可参观案例：深圳万科金域华府、广州中粮万科金域蓝湾一期 衣帽间/书房/收藏室…… 功能空间的设置 初级形态——赋予既有空间某种功能 虚空间带来的多样性 虚空间单独使用，可以成为衣帽间、化妆间、书柜等主卧个性化空间 升级形态——对空间进行合并利用，实现功能的扩展 客厅 主卧 虚空间 虚空间纳入客厅，可以成为家庭展示性空间 虚空间纳入主卧，可以成为主卧的个性化空间，如衣帽间、书房等 结合周边形成更大的活动场地，形成多种活动的可能性 高级形态——对室内空间的集约利用 对空间的集约利用，涉及成品化精装修 玄关 地柜 内嵌式电器 步入式衣帽间的设置 后海公馆 67 活动的柜子——步入式衣帽间设置 首置客户比较关心的是户型内部空间的使用，步入式衣帽间设置是在不影响他们对空间需求的同时满足客户对功能的要求，是收纳空间的实际应用。 首置79㎡户型功能建议 活动的柜子 平时关闭 步入式衣帽间原理： 步入式衣帽区 使用打开时 独立衣帽间 别墅级配置—衣帽间 当季衣服可以分开二边挂，不混淆，可容纳数十件！ 衣帽间功能 虚空间——1.2米的虚空间设置 通过餐厅部分的加空间打造及卧室布局的调整，压缩部分面积，增加一个1200X3000（面积3.6㎡）的虚空间，丰富布局空间 客厅 主卧 虚空间 虚空间布局可能性带来的多样性 可以成为家庭照片厅、收藏屋等家庭展示性空间； 可以成为衣帽间、化妆间、书柜等主卧个性化空间 首置95㎡户型功能建议 客厅 主卧 虚空间 由客厅进入虚空间 可以成为家庭照片厅、收藏屋等家庭展示性空间 虚空间 虚空间 客厅 主卧 虚空间 由主卧进入虚空间 可以成为衣帽间、化妆间、书柜等主卧个性化空间 每户设计内庭院，采用封闭的，全通透设计，全景观享受。自然分隔动静分区，空间独立，互不干扰，在高层中引入别墅的私家院落。 私人庭院提供一个相对独立的交往场所，可以是家庭的麻将厅，也可以是私家的鸟房与茶舍，形成一个私家的主题空间，契合老广州人休闲娱乐的功能需求。 朋友.有朋自远方来，不亦悦乎。 首置110㎡户型功能建议 休闲“新”空间 主卧带“婴儿房” 全面满足年青夫妇需求，考虑首改客户换房部分原因可能来自于准备生孩子的问题，落实到婴儿的实际照顾问题，在主卧增加婴儿床的空间，后期可以改书房。 婴儿床 首改135㎡户型功能建议 双主卧设计 主卧室 主卧室 考虑到首改客户可能由年青夫妇和父母同住的情况，关注夫妇，扩大生活空间，形成双主卧设计，但其他次要空间会受到一定压缩。 首改144㎡户型功能建议 空中墅（豪宅标签强化） 楼王170/220㎡户型功能建议 舒适度提升：宽厅设置景观视角较好的单位可适当放大客厅尺度，或连同餐厅设置，整体扩张客厅的尺度感，提升客厅的档次与舒适度 新政后可行的面积赠送方式 赠送全部面积 赠送一半面积 使用属于外墙附属物的花池、空调搁板扩展面积（不超过0.5米的不算面积，超过的算一半，但此种算法仅限于建筑结构外的部分） 1 架空一块区域，待验收后搭板 2 利用不超过0.5米宽、2.2米高的凸窗增加室内使用面积，可分落地式与普通式两种（其中普通式可以在验收后，将凸窗窗台削平，做成高于2.2米的落地凸窗） 1 新《建筑工程建筑面积计算规范》下，依然能够使用的面积赠送方式 按照广州最新出台的《计算规范》征求意见来看，现时许多惯用的赠送方式都将失去作用。从理论上说，上述三种手段都是广州现时流行的面积赠送方法中能够成立的几种，但是对于面积赠送的具体细节与手段必须根据新规范的规定与政策出台后的实际情况研究出确实可行的对策。 1、不超过2.2米高，进深不超过0.5米的步入式落地凸窗，不计算建筑面积 2、不超过0.5米的空调板、花池等，不计算面积。超过0.5米，算一半面积，可扩展房间面积（此计算方法仅限建筑结构外的部分） 计算一半建筑面积 不计算建筑面积 凸窗，可做休息平台，窗高低于2.2m 空调搁板，预留梁，可做衣柜 海伦春天1座3座05单元??78.50平米 广州楼盘案例 落地凸窗，用作书桌面积，并增空间感，窗高低于2.2m  首置型-广州面积赠送案例1 计算一半建筑面积 不计算建筑面积 广州楼盘案例 天马河公馆M户型-02 面积:95.61m2 结构柱、结构梁 可搭板，做+1房  首置型-广州面积赠送案例2 此类方法有一定的政策风险，需要打通关节。 步入式 景观凸窗 ≤0.5m 室内地面 步入式阳台 步入式 景观凸窗 步入式 阳台 步入式阳台剖面示意图 凸墙作为赠送的衣柜 面积赠送的不多，但无政策风险。  首置型-其他城市补充案例1 计算一半建筑面积 不计算建筑