“天悦龙庭”营销企划全案.doc

“天悦龙庭”营销企划全案 新疆立方体企业策划推广机构呈稿 二OO八年二月二十八日 目录 第一部分：市场概述 区域市场调查分析 产品分析 目标消费者分析 第二部分：产品功能设计建议 定位原则 设计建议 第三部分：宣传及推广策划 形象定位 宣传和推广策划的主线及核心 宣传推广策略 宣传包装策略 第四部分：营销执行策略 销售人员所需具备的能力 24小时销售公司项目作业流程 24小时销售公司的营销模式及流程 第五部分：项目传播周期计划 1、广告活动策略 广告媒体策略 广告投放策略 广告表现策略 第六部分：合作初步方案 第七部分：公司及人员简介 第一部分 市场概述 一、区域市场调查分析 （1）华联“天悦龙庭”市调报告 周边情况“ 学校：文博实验学校创建于1998年（小学、初中、高中、高三复读）全军事化封闭式管理，属条件比较好的私立学校。现有1400名学生。 五十六中（小学、初中）与文博学校在一起，属普通中小学，现有1000名学生左右。 星晨小学：原公社幼儿园，后被傍边的八家户印刷厂马总买下，创办星晨小学于2003年，是一所普通小学，在校有300名学生。 备注：文博和56中离本案只有1分钟路程，星晨小学离本案有1分半钟路程。 医院：最近只有个一个二工乡八家户卫生所。 银行：中国邮政储蓄 交通：1路（陵园——八家户） 56路（养禽厂——灭火出） 备注：1路经过重要沿线有：佳家乐超市、友好路、红山、人民广场、南门、二道桥、友谊医院、新疆大学。 56路经过：华凌市场、三中、建设学院、技校、铁路局、二宫、财院。 其他：天福超市、清真寺、鑫星大厦、中国邮政。 乌市八家户彩印厂有20多年的历史厂里有100多工人，收入在1000-2500元/月，是私企 乌市八钢厂有300多员工，现在也转型为半个私企，员工大多数都是外地人收入在1200-3000元/月 备注：我们这个项目到美居没有直达车，但走路只需要8—10分钟，在本案附近没有农贸市场，可能对小区的居民买菜造成不便。但本案有底商建议可以做个中型的超市。 （2）新源山水 博雅居 周边情况： 学校:科技学院、62小。 医院：肿瘤医院、乌鲁木齐县医院。 银行：建设银行、农业银行。 交通：73、57、152、922、303、307、536、26、78、526、111、32、27、532、503路 其他：美居物流园 项目：占地面积4043.36平方米，建筑面积24948.11平方米，商业面积1790.04平方米，总户数177户，户型59.50平方米—219.56平方米不等，主打户型是88.14平方米—104.1平方米，2007年10开盘销售，开盘起价3560元/平方米，现价3600元/平方米， 五层3750元/平方米，十一层复式3990元/平方米，每层价格不等，一层底商靠天津路是18000元/平方，里面的10000元/平方米，五层写字间平均价4500元/平方米，总共两栋楼，要在2008年8月份完工，现在80%已售完，他们有4名销售人员，每天售房部有两个人换班，楼盘到现在没有做任何宣传，完全是坐销，宣传只有DM单。 他们的优势是：他们的窗子全玻璃落地式，其次距离美居只有两分钟。 主要客源：科学院、铁路局。民族人买的只有1套，有做投资的，有办公用。一次性付款的人较多些，其次50%的首府。（四通八达交通优势） 开发商：新疆新源山水房地产开发有限公司。 （3）苏杭明珠花园 周边情况： 学校：文博实验学校、56中 银行：工行、建行、农行 交通：157、501、536、203、532、56 其他：新能源宾馆 项目： 位于城北新市区河南东路，苏杭明珠一、二、三期。总开发面积47万平方米，其一、二期建筑面积16万平方米，绿化36%，楼间距28米，南北朝向30栋多层、小高层、高层、联排别墅共1300户人家。一期2007年4月开盘，多层6楼1800元/平方米，三，四层2300-2400元/平方米。 目前多层二楼3410元/平方米，三楼3550元/平方米，六楼2830元/平方米。一期共6栋多层3栋小高层（10层起价3340元/平方米每高一层加30元，平均价3450元/平方米）。二期2007年11开盘，共28栋，6栋联排别墅面积在300平方米左右，开盘价6000-7000元/平方米，现价8890元/平方米，但只卖了两套。高层3240元/平方米起价每上一层加30元/平方米共31层，已售50%左右。底商沿街8000元/平方米，靠里的位置6000元/平方米。共有三个售房处，40多名销售人员。一期基本都已售完，二期还有55%，主要：社区大，配套全，价格一次性付款优惠100元/平方米，小高层优惠100元/平方米，高层优惠200元/平方米，别墅优惠200--500元/平方米，门面房优